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Le pétrole baisse et les taux aussi!!!

baril de pétrole

Laissez-moi vous dire que les 2 dernières semaines ont été assez rock ’n’ roll dans notre milieu. Des baisses partout, tout à l’encontre de ce qui était prédit, pas plus tard qu’il y a quelques semaines.

Pour faire une histoire courte, quelques pays dans le golfe persique ont décidé de pomper davantage de pétrole et d’inonder le marché de ce pétrole moins cher que l’américain ou l’albertain, par exemple, faisant dégringoler le prix du baril, et par conséquent, le dollar canadien. Donc, toutes les prévisions se sont effondrées et la Banque du Canada s’est vue dans l’obligation de baisser son taux directeur. Absolument personne n’avait pu prédire tel changement, alors qu’à peu près tous les économistes du pays prévoyaient une augmentation des taux dès 2015. C’est pour dire à quel point un événement à des milliers de kilomètres peut avoir un impact dans nos vies.

La Banque du Canada a abaissé son taux de 0,25%, le fixant à 0,75%, le plus élevé des pays occidentaux encore. Les grandes banques n’ont pas refilé en entier cette économie de 0,25%, elles ont réduit leur taux préférentiel de 0,15% uniquement, ce qui fait un écart de 2,1% entre les taux directeur et préférentiel. Antérieurement à la crise, nous n’étions qu’à 1,75%.

Les taux fixes également baissent de manière continue. Il suffit de jeter un œil au graphique du rendement des obligations du gouvernement canadien pour comprendre cette baisse (voir http://www.banqueducanada.ca/taux/taux-dinteret/obligations-canadiennes/). Toujours les mêmes causes, pétrole et dollar.

Somme toute, on ne peut plus présumer de rien. Il faut réellement choisir un produit en fonction de qui nous sommes, de notre tolérance au risque, de l’ensemble de notre situation financière. Un renouvellement hypothécaire est un moment clef dans une vie financière parce que cela nous permet de nous poser des questions, de faire des plans, de voir à plus long terme, disons. Et c’est avec ce portrait que la sélection d’un produit est facilitée.

Ceux qui renouvellent cette année profiteront des faibles taux. Peut-être moins dans leur placement, mais assurément avec leur prêt hypothécaire!

Êtes-vous sûr que vous avez négocié le meilleur taux?

dés taux d'intérêt

Dernièrement, Jean-Philippe a rencontré une cliente qui avait des projets de rénovations. Elle avait renouvelé son prêt hypothécaire en juin 2011, avec son institution financière de toujours, à un taux fixe 5 ans de 5,09%. Intrigué, mon frère lui a demandé tout bonnement si son prêteur avait réévalué ses besoins afin de s’assurer d’avoir la bonne stratégie de remboursement ou simplement si elle avait magasiné avec d’autres prêteurs. La dame a simplement répondu « non », et que son prêteur « lui avait assuré qu’elle avait un excellent taux ».

En revenant au bureau, Jean-Philippe était curieux et est allé voir dans nos dossiers de juin 2011 pour connaître à quel taux les dossiers semblables à la dame se négociaient à l’époque. Car on doit le dire, pour savoir si la cliente avait « un excellent taux » pour reprendre ses mots, il faut comparer avec ce que le marché offrait à ce moment-là, et non avec ce qu’elle avait comme taux avant son renouvellement. Figurez-vous qu’en juin 2011, nous négociions des taux fixes 5 ans à 4,09% pour nos clients. Exactement 1% de moins. C’est très loin d’être banal 1%. Pour cette cliente, la différence des paiements, compte tenu du montant emprunté et de l’amortissement, représente tout près de 1 000$ par année. À paiements égaux, cela représente plus de 7 500$ de différence en intérêts sur 5 ans. C’est énorme!

On pourrait parler longtemps du manque de conseil et de stratégie, c’est évidemment un élément central dans une relation-conseil, mais je veux davantage parler aujourd’hui des offres que reçoivent les emprunteurs de leurs institutions financières. Et un éditorial du mois de mars m’est revenu en tête. Celui où il est question du ministre fédéral des finances qui invitait les banques à ne pas se livrer de « guerre de taux », mais plutôt de continuer à le faire, discrètement et hypocritement. Entendons-nous sur un point, si M. X est meilleur négociateur que M. Y, M. X aura un meilleur taux. Même si les deux ont rencontré le même conseiller, dans la même banque, le même jour, à une heure d’intervalle!
Ne nous bernons pas, si les emprunteurs n’ont pas accès à l’information sur les meilleurs taux disponibles sur le marché, ils paieront plus d’intérêt. Et ce n’est pas les conseillers bancaires qui leur diront.

Est-ce dans votre intérêt ou celui des banques? La réponse est simple. Et c’est pour ça que vous avez un courtier. Pour l’assurance d’avoir la bonne information et des conseils et stratégies.

Sources : http://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/ariane-krol/201303/20/01-4633097-jim-nest-pas-votre-ami.php

Encore du changement dont vous n’avez probablement pas entendu parler!

http://www.dreamstime.com/-image14617433
Au cours des dernières années, il y a eu énormément de changements dans le monde du prêt hypothécaire. Encore récemment, nous vous avons fait parvenir dans une lettre, les dernières modifications que le gouvernement a annoncées en juin 2012. Cependant, d’autres réformes au régime hypothécaire ont été décidées en juin 2012 par le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada (BSIF). On en a très peu entendu parler et pourtant, ces modifications peuvent vous toucher. Toujours est-il qu’elles auraient pu être encore plus drastiques. Voici les points qui y étaient discutés et qui n’ont pas été adoptés :

– Requalification des emprunteurs au renouvellement hypothécaire
– Inclusion des assurances habitations dans le calcul des dettes
– Limites des exceptions possibles

Toutefois, voici les changements apportés :

– La valeur maximale d’une marge de crédit hypothécaire passe de 80% à 65% de la valeur de la propriété.
– La démonstration de revenus pour les travailleurs autonomes devient totale.
– Les remises en argent des prêteurs ne peuvent plus êtres utilisées comme mise de fonds (c’est la fin des achats à 0% de comptant)
– La qualification pour les prêts conventionnels (plus de 20% de mise de fonds) est sujet à changement. Cela pourrait vouloir dire de qualifier sur le taux affiché (présentement 5,24%) même si le taux obtenu est à 3,09%. Cette manière d’agir est déjà la norme pour l’obtention d’un taux variable. Elle affecte grandement le montant d’achat possible.

Il va sans dire qu’on tente par tous les moyens de calmer le marché immobilier. Cela fait beaucoup de changements en peu de temps. On souhaite que cela ne vous pénalise pas trop.

Pour plus d’informations : http://www.osfi-bsif.gc.ca/