Archives du mots-clés: chalet

Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+

Imposition du gain en capital; nuages à l’horizon

Comme la météo, les rumeurs ne sont jamais garantes de ce que nous vivrons demain. Cependant, comment ne pas leur porter une attention prudente lorsqu’elles se font de plus en plus persistantes. C’est le cas de la rumeur qui veut que le taux d’inclusion du gain en capital passe de 50 % à 75 % dès le prochain budget fédéral. Si cela s’avérait, ça pourrait faire mal.

En effet, selon Dany Provost du journal Les Affaires, étant donné l’état des finances publiques au fédéral, il ne serait pas étonnant de voir une telle mesure mise en place puisqu’elle rapporterait des milliards au trésor public.

Pour parler concrètement, si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, la différence ( la plus-value ) c’est ce que l’on appelle en général un « gain en capital ». Et 50 % de cette plus-value doit être incluse dans votre revenu de l’année où vous avez vendu le bien en question. Il y a cependant des exceptions. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value n’augmentera pas votre revenu tout comme les premiers 835 716 $ ( en 2017 ) de gains sur des actions de petites entreprises ou encore le premier million de dollars de gain sur du matériel agricole.

Ce qui n’est pas exempté par contre, ce sont tous les autres biens ; votre résidence secondaire ( chalet ou autre ), des actions cotées en bourse, des unités de fonds communs de placement, des œuvres d’art, collections diverses, bijoux…

Dans ces cas, la moitié de la plus-value s’ajoute à votre revenu. Et comme vous avez déjà d’autres revenus, ce supplément de revenu pourrait être imposé à fort taux.

Un exemple. Vous vendez votre chalet que vous avez payé 12 000 $ en 1982 pour la jolie somme de 246 000 $.  La plus-value, le gain, est donc de 234 000 $ dont la moitié ( 50 % ), soit 117 000 $ viendra s’ajouter à votre salaire et autres revenus sur la prochaine déclaration de revenus.

Si votre salaire est de 100 000 $ ( pour prendre un chiffre rond ), l’impôt fédéral que vous devriez payer en 2017 ( personne seule, sans avantages sociaux… ) serait de 29, 572. En ajoutant les 117 000 $ de revenu imposable, votre impôt passerait à 87 356 $, soit 57 784 $ de plus ce qui représente 49,4 % du 117 000 $.

Ce qui est proposé ferait passer le taux d’inclusion à 75 % du gain. Le gain imposable de notre exemple passerait ainsi à 175 000 $ et l’impôt à 88 967 $, une différence importante de 31 183 $ pour la même transaction.

Donc, si vous songiez à vendre votre chalet cet été, faites vite, avant le prochain budget fédéral. Cela pourrait représenter une importante économie d’impôt et remettre au goût du jour la maxime : le temps c’est de l’argent.

D’après : Nouvelle imposition du gain en capital : ça pourrait faire mal ! publié par Dany Provost. Le 17 février 2017, Les Affaires

Suppression de programmes à la SCHL

Logo_schl

Deux changements significatifs sont survenus au cours des dernières semaines. D’abord, ce dont j’ai parlé dernièrement, l’augmentation de 15% des primes d’assurances prêt hypothécaires pour propriétaires occupants et immeubles locatifs. Les nouvelles primes sont effectives depuis deux semaines.

Ensuite, nous avons été mis au courant de la suppression de deux produits, pas parmi les plus utilisés, rassurez-vous. La SCHL a décidé de retirer ses produits pour résidence secondaire ainsi que travailleur autonome sans confirmation du revenu par un tiers.

Personne ne sera surpris de l’élimination du produit travailleur autonome. Le fait de ne pas avoir de support démontrant une situation est un risque important pour un assureur hypothécaire, et franchement, ce type de programme datait d’avant la crise de 08.

Dommage cependant pour le retrait du programme résidence secondaire. Maintenant, la limite sera d’une seule propriété occupante. Pour s’acheter un chalet par la suite, prévoyez économiser la mise de fonds!

Source: http://www.schl.ca/fr/clfihaclin/asprhy/asprhy_014.cfm