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Êtes-vous sûr que vous avez négocié le meilleur taux?

dés taux d'intérêt

Dernièrement, Jean-Philippe a rencontré une cliente qui avait des projets de rénovations. Elle avait renouvelé son prêt hypothécaire en juin 2011, avec son institution financière de toujours, à un taux fixe 5 ans de 5,09%. Intrigué, mon frère lui a demandé tout bonnement si son prêteur avait réévalué ses besoins afin de s’assurer d’avoir la bonne stratégie de remboursement ou simplement si elle avait magasiné avec d’autres prêteurs. La dame a simplement répondu « non », et que son prêteur « lui avait assuré qu’elle avait un excellent taux ».

En revenant au bureau, Jean-Philippe était curieux et est allé voir dans nos dossiers de juin 2011 pour connaître à quel taux les dossiers semblables à la dame se négociaient à l’époque. Car on doit le dire, pour savoir si la cliente avait « un excellent taux » pour reprendre ses mots, il faut comparer avec ce que le marché offrait à ce moment-là, et non avec ce qu’elle avait comme taux avant son renouvellement. Figurez-vous qu’en juin 2011, nous négociions des taux fixes 5 ans à 4,09% pour nos clients. Exactement 1% de moins. C’est très loin d’être banal 1%. Pour cette cliente, la différence des paiements, compte tenu du montant emprunté et de l’amortissement, représente tout près de 1 000$ par année. À paiements égaux, cela représente plus de 7 500$ de différence en intérêts sur 5 ans. C’est énorme!

On pourrait parler longtemps du manque de conseil et de stratégie, c’est évidemment un élément central dans une relation-conseil, mais je veux davantage parler aujourd’hui des offres que reçoivent les emprunteurs de leurs institutions financières. Et un éditorial du mois de mars m’est revenu en tête. Celui où il est question du ministre fédéral des finances qui invitait les banques à ne pas se livrer de « guerre de taux », mais plutôt de continuer à le faire, discrètement et hypocritement. Entendons-nous sur un point, si M. X est meilleur négociateur que M. Y, M. X aura un meilleur taux. Même si les deux ont rencontré le même conseiller, dans la même banque, le même jour, à une heure d’intervalle!
Ne nous bernons pas, si les emprunteurs n’ont pas accès à l’information sur les meilleurs taux disponibles sur le marché, ils paieront plus d’intérêt. Et ce n’est pas les conseillers bancaires qui leur diront.

Est-ce dans votre intérêt ou celui des banques? La réponse est simple. Et c’est pour ça que vous avez un courtier. Pour l’assurance d’avoir la bonne information et des conseils et stratégies.

Sources : http://www.lapresse.ca/debats/editoriaux/ariane-krol/201303/20/01-4633097-jim-nest-pas-votre-ami.php

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Le pied sur le frein pour prévenir la bulle

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Peut-être est-ce un signe que le printemps arrive, mais Mars est le mois de l’année où le marché immobilier prend de la vitesse. Logique quand on sait qu’une majorité de gens veulent acheter et déménager pour juillet. Mais pas cette année. La baisse du nombre de transaction, à 22% est importante. Elle touche les maisons unifamiliales, les plex et les copropriétés. Les banlieues s’en tirent un peu mieux car elles sont probablement plus recherchées par les jeunes familles, mais à part de légère croissance à St-Jérôme, Chambly et Ste-Julie-Varennes, toutes les autres villes connaissent une baisse des ventes.

Une chute des prix? Non!

Le prix médian des propriétés n’est pas à la baisse comparativement à l’an passé. Les maisons unifamiliales (+2%), les copropriétés (0%) et les plex (+6%) ont soit augmenté ou resté au même prix.

Une bulle?

Selon Fitch Ratings, une agence internationale de notation financière, le marché immobilier québécois serait autant surévalué que celui de la Colombie-Britannique et plus que celui de l’Ontario compte tenu de facteur tel que le vieillissement de la population et la vigueur de l’économie. L’agence fixe la surévaluation à 26% pour le Québec.

Que tirer de tout ça?

Les changements aux règles hypothécaires qu’a faites le gouvernement fédéral au cours des derniers mois ont eu un impact majeur. Ils ont refroidi le marché tout en évitant une baisse de prix. . À l’heure où plusieurs sonnent l’alarme d’une possible bulle, ce ralentissement progressif va peut-être empêcher un éclatement soudain et sévère qui ferait plonger les valeurs des propriétés. Qu’est-ce qui va arriver? Il y a de fortes chances que le marché stagne pendant quelques années, ce qui voudrait une baisse sans les effets d’une baisse!

Sources : http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/11/01-4629901-immobilier-residentiel-plongeon-des-ventes-a-montreal.php et http://www2.lactualite.com/pierre-duhamel/2013/03/05/une-bulle-immobiliere-au-quebec/

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Des enveloppes dans la poste

carte de credit

Quand passe le facteur (pour ceux qui ont encore un facteur!), de petites lettres de sollicitation se retrouvent dans votre courrier. Si vous êtes chanceux comme nous, vous recevez des douzaines de ces lettres par année. Pas besoin de les nommer, on connaît tous ces compagnies qui offrent des rabais sur une nouvelle carte de crédit « exclusive » pendant 12 mois ou d’autres qui envoient des documents ressemblant à un chèque mentionnant que « votre argent » est disponible immédiatement.

Les plus sages recyclent ces enveloppes. D’autres sautent sur l’opportunité. On estime que chaque canadien possède en moyenne cinq cartes de crédit alors qu’une seule devrait suffire. Ce n’est qu’une moyenne, car nous avons personnellement vu des gens jongler avec plus d’une douzaine de cartes. Des cartes qu’ils recevaient en répondant à ces lettres par la poste, ou bien en s’inscrivant dans plusieurs magasins.

Pourquoi on vous parle de ça aujourd’hui? Au cours des derniers mois, très souvent on a parlé d’endettement. En fait, on a l’impression que tout le monde parle d’endettement ces temps-ci. Et à mots couverts, on blâme certains d’avoir acheté « une trop grosse » maison. C’est vrai, certains ont de grosses maisons. Mais en pratique, pour acheter une maison, il faut être qualifié et respecter des ratios d’endettement.

De l’autre côté, chacun peut aller se chercher dix cartes de crédit à 20% d’intérêt. Difficile après ça de respecter un sain ratio d’endettement. Payer de l’intérêt sur des cartes de crédit, c’est jouer le jeu des émetteurs de ces mêmes cartes. Et consommer à outrance, c’est aussi jouer leur jeu.

L’endettement commence souvent par des enveloppes dans la poste. À vous de ne pas y répondre.

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Les banquiers se veulent rassurants

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Depuis le début de l’année, quatre présidents de grandes banques canadiennes ont affirmés que le marché immobilier canadien est solide. La comparaison avec le marché américain d’avant-crise ne tient pas selon eux, surtout parce que les banques d’ici n’ont pas fait d’emprunts à risques comme ce fut le cas aux États-Unis. En outre, le marché hypothécaire serait beaucoup mieux structuré. On se souvient que le système bancaire canadien a été amplement vanté de par le monde par sa solidité dans le passé.

On a beaucoup parlé depuis quelque temps du niveau d’endettement des ménages. Ceux-ci, on se rappelle, ont atteint des sommets (plus de 150% des revenus du ménage). L’explication donnée pour expliquer ces niveaux de passifs serait que la baisse des taux d’intérêt aurait permis aux gens de contracter des emprunts ou des marges de crédit hypothécaires beaucoup plus élevés que la normale.

Il est difficile de blâmer les consommateurs. La baisse des taux d’intérêt a été orchestrée pour permettre aux gens de consommer davantage dans le but de faire rouler l’économie. Voilà la stratégie derrière le crédit facile. On voulait que les gens consomment, ils ont consommé.
En terminant, les prix des maisons devraient poursuivre leur ascension en 2013 selon une étude de Royal Lepage.

Source : http://affaires.lapresse.ca/opinions/chroniques/jean-philippe-decarie/201301/09/01-4609540-lappel-au-calme-des-banquiers.php

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Le temps des Fêtes (et l’hiver!) est à nos portes.

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Nous désirons prendre un peu de votre temps en cette période chargée de l’année qui se termine pour vous remercier de nous lire. Nous espérons que vous y trouvez du contenu pertinent et des conseils pratiques.

2013 s’annonce comme une année de transition en immobilier et dans l’économie en général. C’est pourquoi nous sommes convaincus que de publier de l’information et des analyses permettent d’alimenter vos réflexions et de vous aider à prendre les meilleures décisions possibles.

Au cours de la prochaine année, si jamais vous sentez le besoin de faire une nouvelle évaluation de votre situation ou que vos besoins changent, contactez-nous. Nous pourrons vous assister.

D’ici à notre prochaine conversation, nos meilleurs vœux de bonheur, de santé et de prospérité!

Simon et Jean-Philippe Lupien

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