Archives de la catégorie: Trucs et conseils

CELI ou REER pour la mise de fonds ?

Lorsque vient le temps d’accumuler la mise de fonds requise à l’achat d’une maison, le CELI (Compte d’épargne libre d’impôt ) et le REER ( Régime enregistré d’épargne retraite ) réprésentent tous deux l’avantage de faire croître votre épargne à l’abri de l’impôt.

Une question s’impose donc : lequel de ces deux véhicules d’épargne est le plus approprié pour accumuler cette mise de fonds ?

Cela dépend !

Dans les deux cas, REER et CELI peuvent contenir les mêmes produits financiers. De plus, les retraits peuvent se faire sans incidence fiscale. En 2018 Le CELI permet d’épargner un montant cumulatif de 57 500 $. Pour ce qui est du REER, le RAP ( Régime d’accession à la propriété ) permet d’y retirer un maximum de 25 000 $ par propriétaire occupant, pourvu que ce retrait se fasse dans le cadre de l’acquisition d’une première propriété, ou qu’aucune autre propriété n’ait été acquise dans les cinq années qui précèdent.

Le REER

Dans le cas d’un RAP, il est obligatoire de rembourser la somme empruntée dans un délai de 15 ans. Toutefois, le fait de cotiser à votre REER vous permet d’économiser l’impôt que normalement vous auriez payé à la fin de l’année d’imposition. Autrement dit, vous reportez cet impôt au moment où vous décaisserez votre REER, c’est-à-dire très probablement à votre retraite.

Le CELI

Le CELI offre beaucoup plus de souplesse. Il est possible d’y retirer davantage que les 25 000 $ permis dans le cas du REER, soit 57 500 $ (plus des rendements) pour les Canadiens qui étaient âgés de 18 ans ou plus en 2009. De plus, le transfert d’argent se fait avec un minimum de paperasse.

Le verdict

Si vous avez déjà un bon montant accumulé à votre REER et que vous prévoyez être en mesure de rembourser les fonds que vous y retirerez, le RAP pourrait être une option à envisager. Cependant, si vous êtes jeunes et que vous commencez à mettre de l’argent de côté, le CELI vous offrira davantage de flexibilité et vous laissera libre d’y retirer ou d’y ajouter le montant que vous souhaitez, pourvu que vous ne dépassiez pas la limite permise.

Enfin, pourquoi ne pas utiliser à la fois le CELI et le RAP ? Cela pourrait vous faciliter la tâche si vous souhaitez verser les 20 % de mise de fonds requis pour éviter de payer l’assurance SCHL.

Conseil

  • Cotiser à un REER permet de repousser une partie de l’impôt que vous auriez normalement payé à la fin de l’année fiscale. Si vous comptez acheter une propriété qui aura besoin de quelques rénovations, maximisez autant que possible les cotisations à votre REER. Par la suite, vous pourriez utiliser le RAP afin d’acquérir votre propriété tout en économisant sur vos impôts, ce qui vous aidera à financer vos rénovations.
  • Si vous comptez utiliser le RAP, gardez en tête que les fonds doivent demeurer au moins 90 jours dans votre REER avant de pouvoir les utiliser pour l’achat d’une propriété. De plus, le traitement d’une demande de RAP peut prendre quelques jours. Planifiez donc en conséquence.
  • Si vous avez de la difficulté à épargner, vous pouvez envisager le RAP comme une méthode d’épargne forcée. Tôt ou tard, il faudra rembourser le montant emprunté à votre REER.
D’après : Mise de fonds sur une maison : le CELI ou le REER  de Ghislain Larochelle, Journal de Québec, le 17 février 2018

Location avec option d’achat : une bonne idée ?

Avec le resserrement des règles hypothécaires et une hausse des taux d’intérêt à l’horizon, la location avec option d’achat risque de prendre de l’ampleur.

Bien que cela puisse représenter une façon d’accéder à la propriété, il est important de savoir dans quoi l’on s’embarque.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

Un contrat de location avec option d’achat est une entente selon laquelle un propriétaire-vendeur offre la possibilité à un locataire-acquéreur d’acheter la propriété qu’il loue à une date ultérieure pour un prix prédéterminé. Dans la majorité des cas, la période de location nécessaire pour que le locataire puisse exercer son option d’achat est d’une durée de 1 à 3 ans.

Les ententes diffèrent l’une de l’autre, mais souvent, le locataire devra agir en propriétaire. L’entretien et les réparations seront donc sous sa responsabilité.

Le locataire-acquéreur effectuera un dépôt au propriétaire couvrant une partie de la mise de fonds qui servira lors du transfert de propriété. Cette somme sera perdue si la transaction ne se réalise pas.

Le loyer sera majoré afin de couvrir des frais comme les taxes scolaires et municipales, les assurances de responsabilité du propriétaire ainsi que son profit. Une somme additionnelle pourrait être ajoutée pour aller vers la mise de fonds.

Les locataires-acquéreurs sont généralement dans une des situations suivantes :

  • Une personne ne pouvant se qualifier pour un emprunt hypothécaire en raison de sa situation financière. Cela peut inclure un individu nouvellement travailleur autonome, un nouvel arrivant ou toute personne dont le dossier de crédit ne répond pas aux exigences.
  • Une personne qui n’a pas accumulé l’entièreté de la mise de fonds nécessaire.
  • Un dernier recours pour le propriétaire traversant une période d’instabilité financière l’empêchant de renouveler son prêt ou de remplir ses obligations hypothécaires. En vendant sa propriété avec option de rachat, il pourra ainsi la conserver le temps de stabiliser sa situation.
  • Il arrive également qu’une personne choisisse la location avec option d’achat afin de déterminer si la propriété en vaut le coup et pour se protéger d’éventuels vices cachés.

On distingue principalement trois types de propriétaires-vendeurs :

  • Un promoteur immobilier loue des condos ou des maisons neuves avec option d’achat. Ce modèle d’affaires permet au promoteur de ne pas se retrouver avec des unités vides.
  • Un investisseur agit en intermédiaire en achetant une propriété pour la louer avec option d’achat. La plupart du temps, c’est avec eux que les propriétaires en difficulté vont faire affaire.
  • Un particulier dont la maison est sur le marché, mais ne trouve pas preneur ou qui pour une raison quelconque veut repousser la vente à plus tard tout en recevant des revenus de loyer du futur acquéreur.

Quelques mises en garde

Certaines ententes prévoient que le loyer soit majoré d’une somme supplémentaire qui ira vers l’accumulation de la mise de fonds. Si le locataire n’exerce pas son option d’achat, cette somme sera perdue.

Pour le propriétaire en difficulté, il est impératif d’évaluer toutes ses options de refinancement. Avant d’appeler une agence spécialisée en location avec option d’achat, il est préférable de consulter un courtier hypothécaire.

Une recherche rapide sur le web permet de trouver plusieurs investisseurs et agences offrant ce service. Il est hautement recommandé d’obtenir des références et l’avis d’un professionnel indépendant avant de signer l’entente.

Rappelons aussi que les règles hypothécaires ont pour objectif d’éviter que des acheteurs se placent dans des situations trop à risque.

Conséquemment, si vous ne pouvez pas vous qualifier pour un emprunt ou si vous n’avez pas accumulé une mise de fonds suffisante, peut-être vaudrait-il mieux patienter et mettre en pratique des habitudes budgétaires qui vous donneront éventuellement les moyens d’acheter.

Cela dit, puisque les critères varient d’un prêteur à l’autre, le fait de ne pas vous qualifier auprès d’une institution ne signifie pas qu’on ne pourrait pas accepter votre demande ailleurs. La meilleure façon d’évaluer toutes vos options demeure de contacter un courtier hypothécaire qui pourra magasiner pour vous et trouver le financement qui vous convient.

D’après : Louer pour acheter : une option viable pour devenir proprio ? de Mickael Deshais, Journal de Montréal, le 12 mars 2018.

Des menottes déguisées en cadeau de votre courtier immobilier

En apparence, les programmes d’assurance offerts gratuitement par les courtiers immobiliers sont un bel avantage pour les acheteurs de maison. Mais en réalité, le cadeau cache des menottes.

« Aaah ouain ! », comme s’exclame l’hilarant André Sauvé dans la publicité de RE/MAX où l’humoriste vante les mérites de Sécuri-T.

Ce programme d’assurance lancé au début de l’année permet d’assumer les versements hypothécaires pendant 12 mois si le nouveau propriétaire perd son emploi. Via Capitale offre une protection similaire depuis une vingtaine d’années.

Mais pour avoir droit à ces privilèges, les acheteurs doivent contracter une hypothèque auprès d’un démarcheur hypothécaire de la Banque Nationale, de Desjardins ou de la Banque de Montréal.

Pourquoi cette contrainte ? Parce que ces prêteurs retournent une juteuse commission de 0,5 % du montant du prêt au courtier.

Cela fait de coquettes sommes, quand on sait qu’une maison unifamiliale vaut facilement un demi-million de dollars à Montréal. Sur une hypothèque de 400 000 $, le courtier recevra par exemple 2000 $. Juste pour refiler le nom du client au prêteur. Voilà de l’argent vite fait ! Sans compter que le propriétaire du bureau de courtage ainsi que la société mère reçoivent eux aussi leur quote-part.

Bien sûr, le client est libre d’aller voir ailleurs. Mais le courtier lui fait alors signer un formulaire de renonciation qui risque de lui donner des remords. Bref, tout est mis en place pour inciter l’acheteur à faire affaire avec le prêteur qui donne un cadeau au courtier.

Avec ou sans programme d’assurance, ce système de commissions en échange de références existe depuis belle lurette dans le courtage immobilier. Mais il est appelé à disparaître dans le cadre du projet de loi 141 récemment adopté.

L’intention de Québec est de bannir les commissions lorsqu’elles sont conditionnelles à la conclusion d’une hypothèque.

Les commissions pour la simple référence de clients seraient encore permises, mais il y a fort à parier que les prêteurs n’offriraient plus grand-chose aux courtiers qui ne font que remettre leur carte professionnelle à un client, sans obligation de résultat.

De leur côté, les prêteurs hypothécaires espèrent que les courtiers immobiliers obtiendront leur permis de courtage hypothécaire.

Il faut savoir que les institutions financières versent une commission plus élevée aux courtiers hypothécaires ( environ 1 % de la valeur de l’hypothèque ). Mais ceux-ci font un véritable acte de courtage.

Ils analysent le dossier de crédit et les besoins du client, puis ils choisissent l’hypothèque la mieux adaptée parmi les quelque 150 produits sur les rayons. Autrement dit, ils font un vrai magasinage.

C’est bien différent du courtier immobilier, qui se contente d’aiguiller son client vers un prêteur qui le rémunère, sans que le client sache trop ce qui se passe dans les coulisses.

En théorie, les consommateurs doivent être informés des commissions versées par la bande à leur courtier immobilier. Mais en pratique, l’avis de divulgation arrive trop tard.

C’est souvent le démarcheur qui le fait signer à travers le tas de papiers que le client aura à signer quand la transaction sera bouclée.

Il est alors trop tard pour que le client change son fusil d’épaule. Mais de toute façon, le client ne risque pas de tiquer, car le formulaire ne présente même pas le montant de la commission, ni en pourcentage ni en dollars sonnants et trébuchants, comme cela se fait en Colombie-Britannique.

Les clients sursauteraient s’ils apprenaient que leur courtier touche une ristourne qui se chiffre en milliers de dollars et ils se demanderaient ce qui justifie une telle commission.

Cette relation entre le courtier et le représentant hypothécaire pose un problème d’éthique. Même si le client reste libre d’aller voir ailleurs, le système de référence est conçu pour influencer ses choix, pour le guider dans une direction qui rapporte davantage au courtier.

N’en déplaise aux courtiers immobiliers, l’actuel système de commission doit être revu et corrigé pour éliminer les conflits d’intérêts. C’est exactement ce que les États-Unis ont fait après la crise de 2008.

 D’après : Cadeau ou menottes de votre courtier immobilier ? de Stéphanie Grammond, La Presse, 3 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Pour que l’achat d’une propriété ne tourne pas au cauchemar

Hausse des prix, surenchères, propriétés qui trouvent preneur en 24 heures. Par les temps qui courent, les acheteurs n’ont pas la vie facile ! Quand une offre d’achat est acceptée, l’inspection préachat devient primordiale.

Les acheteurs à la recherche de la propriété idéale à Montréal doivent composer avec les aléas d’un marché en ébullition. Ils sont souvent plusieurs à convoiter la même propriété.

Contrairement à ce que l’on pourrait s’imaginer, il est tout à fait possible de renégocier le prix d’achat à la suite d’une inspection préachat, même quand les vendeurs ont reçu d’autres offres. Dans certains cas, l’inspection révélera des problèmes si importants que la décision la plus sage sera de retirer ses billes.

Voici l’histoire de Marie-Ève, 35 ans, qui souhaitait troquer son duplex de Notre-Dame-de-Grâce contre un triplex dans Saint-Henri. Elle posséderait ainsi un immeuble plus grand et profiterait de l’occasion pour changer de quartier. L’aventure est devenue étourdissante.

L’offre de petits multilogements dans Saint-Henri s’est avérée très faible et la demande, très forte. Lorsqu’un triplex qui correspondait à ses critères est apparu sur le marché, elle n’était pas seule.

Il y avait six autres offres. Elle a visité un des logements en 15 minutes et sur les conseils de son courtier, elle a offert 55 000 $ de plus que le prix demandé. Son offre a été acceptée sans qu’elle n’ait vraiment eu le temps de peser le pour et le contre de sa décision.

Pendant l’inspection préachat, d’autres acheteurs potentiels viennent visiter. Marie-Ève est accompagnée d’un parent et d’un entrepreneur. Elle visite pour la première fois les logements aux étages.

L’inspecteur découvre que les briques et le mortier de la façade avant sont si mal en point qu’un remplacement complet serait préférable à des réparations. Le sous-sol a été excavé pour le rendre habitable, mais sous l’établi, il manque carrément une portion de fondation en sous-œuvre.

L’entrée d’eau arrive par l’immeuble voisin. Un seul chauffe-eau dessert les trois logements. Ces derniers sont propres, mais la moquette ( jusque dans les salles de bains ) est rebutante. Sur le toit, l’acheteuse constate de ses propres yeux l’usure d’une membrane d’asphalte et de gravier qui a probablement le même âge qu’elle.

Pour prendre une décision éclairée, sans pression, Marie-Ève a attendu son rapport d’inspection et l’a lu d’un bout à l’autre. « Quand tu as une offre acceptée sur une propriété que tu as visitée en 15 minutes, le rapport d’un inspecteur qui l’a examinée en deux ou trois heures devient indispensable », dit-elle.

Avec toutes les réparations, ça devenait un achat à 700 000 $ ( plutôt qu’à environ 550 000 $ ).

Elle n’a finalement pas acheté le triplex.

Quatre stratégies

Après l’inspection et la réception du rapport, l’acheteur doit d’abord se demander si les nouvelles informations qu’il détient sur l’état de la propriété font en sorte d’en diminuer la valeur à ses yeux. Si l’ampleur des travaux à réaliser est plus grande qu’il ne le croyait au moment de présenter son offre d’achat, alors quatre stratégies s’offrent à lui.

Chiffrer les travaux inattendus et présenter une nouvelle offre d’achat, à un prix revu à la baisse. Le vendeur devient alors libre d’accepter l’offre d’un autre acheteur. Si la baisse de prix est raisonnable, le vendeur pourrait préférer boucler la transaction avec le premier acheteur, pour ne pas avoir à reprendre l’inspection et se retrouver à devoir renégocier avec un autre acheteur.

Accepter l’état de la propriété sans renégocier le prix, afin de ne pas courir le risque que le vendeur se tourne vers un autre acheteur.

Demander au propriétaire de faire réaliser certains travaux correctifs d’ici à ce que la transaction soit conclue devant le notaire. Mais le vendeur voudra nécessairement payer le moins cher possible, ce qui peut nuire à la qualité des travaux.

Se retirer, en communiquant au vendeur les principaux problèmes découverts en inspection. Dans bien des cas, l’acheteur estime qu’il n’a tout simplement pas le goût d’avoir à composer avec ces problèmes, même si on lui accordait une réduction de prix.

D’après : Acheter, un rêve ou un cauchemar ? de André Dumont, La Presse+, le 10 février 2018

Rembourser son hypothèque plus rapidement. Bonne ou mauvaise idée ?

Afin de contrer la hausse des taux d’intérêt, certains propriétaires envisagent d’accélérer le remboursement de leurs hypothèques. Est-ce sage ?

Les raisons qui poussent à rembourser rapidement une hypothèque sont nombreuses. D’abord, certaines personnes à l’approche de la retraite veulent éliminer le plus possible leurs dettes. D’autres souhaitent simplement vivre le moins possible à crédit. Mais bien souvent, c’est la perspective de payer moins d’intérêts qui motive les propriétaires à accélérer leurs paiements.

Il existe deux manières d’accélérer le remboursement d’une hypothèque. D’abord, vous pouvez opter pour une période d’amortissement plus courte ; par exemple, 15 ans au lieu de 25 ans. L’autre méthode possible est de verser un paiement supplémentaire. Certains établissements le permettent une fois par année, ou encore au renouvellement de votre hypothèque. Le mieux est de s’en assurer avant de signer.

Quel est votre meilleur placement ?

Vous êtes tentés d’accélérer le remboursement de votre hypothèque ? Avant même d’entreprendre de telles démarches, posez-vous la question suivante : quel placement vous sera le plus profitable ? Serait-ce d’utiliser vos épargnes pour rembourser plus rapidement votre hypothèque, ou plutôt d’investir dans vos épargnes ?

Prenons un exemple pour illustrer la différence. Supposons une hypothèque pour laquelle vous empruntez 200 000 $ au taux de 3,5 %. Trois options s’offrent à vous :

  • D’abord, vous pouvez étaler votre prêt sur 25 ans. Ainsi, vos paiements mensuels sont de 998,54 $.
  • Plutôt que de rembourser votre prêt en 25 ans, vous choisissez de le faire en 15 ans. Vos mensualités se soldent donc à 1427,29 $ et vous économisez 42 649,80 $ en frais d’intérêt pour la durée totale de votre prêt (si votre taux d’intérêt demeure virtuellement à 3,5 %).
  • Dans le troisième scénario, vous optez pour un terme de 25 ans. Mais pendant les 15 premières années, vous versez dans un compte non enregistré les 428,75 $ que vous auriez utilisés pour accélérer le remboursement de votre hypothèque. Supposons que vos placements vous donnent un rendement de 5 % par année. Au bout de 15 ans, grâce à l’intérêt composé de vos cotisations, vous récoltez 114 006,14 $.

Toutefois, à moins de verser vos économies dans un compte enregistré libre d’impôt, vous devrez également prendre en considération votre taux d’imposition personnel, qui amputera vos gains.

Conseils

  • Avant d’accélérer le remboursement de votre hypothèque, évaluez les taux d’intérêt. Comparez les rendements de vos placements et faites des choix logiques. Un planificateur financier pourra vous guider dans la bonne direction.
  • Évaluez également vos objectifs financiers. Votre priorité devrait être de vous constituer un fond d’urgence suffisamment garni pour combler 6 mois de vos revenus. Tâchez de vous bâtir de l’épargne sur laquelle vous pourriez compter pour éventuellement rembourser votre hypothèque.
  • À l’approche de la retraite, assurez-vous d’avoir suffisamment de liquidités. Si vous versez tous vos revenus dans le remboursement de votre hypothèque, il pourrait être difficile de tirer ensuite un revenu de votre propriété.
D’après : Devrais-je me hâter à rembourser mon hypothèque ? de Ghylain Larochelle, Journal de Montréal, le 18 février 2018