Archives de la catégorie: Marché immobilier

En situation d’offres multiples…

Vous recherchez une maison dans un secteur convoité quand tout à coup, la maison rêvée est enfin mise sur le marché. Puisque vous n’êtes probablement pas le seul acheteur à vouloir déposer une offre d’achat, voici quelques astuces qui vous permettrront de vous démarquer du lot.

Une situation de multioffre survient lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres pour la même propriété, et ce, dans un court délai. Toutes les offres d’achat sont alors présentées en même temps au vendeur. Les courtiers impliqués dans la transaction ont l’obligation de divulguer chacune des promesses d’achat concurrentielles tout en maintenant leur confidentialité. Les acheteurs pourront alors, s’ils le désirent, avoir la possibilité de bonifier leur offre initiale.

Options du vendeur

Le vendeur dispose alors de plusieurs options, notamment : accepter une des promesses d’achat et refuser toutes les autres, faire une contre-proposition à un seul des acheteurs, accepter une des offres et faire une contre-proposition à un autre acheteur, en s’assurant de mettre cette dernière en deuxième rang ou encore refuser toutes les promesses d’achat. Le tout doit se faire selon les délais d’acceptation entendus sur les promesses d’achat, après quoi ces promesses deviennent nulles.

Faire briller son offre

L’acheteur qui dépose la proposition la plus intéressante est normalement celui dont l’offre sera acceptée. Bien que la tactique la plus commune soit d’offrir un prix élevé, d’autres dispositions permettent de faire en sorte que votre offre se démarque :

  • Inscrivez le moins de clauses et de conditions possible. Trop de clauses spéciales peuvent laisser entendre que votre financement pose problème.
  • Dans le même ordre d’idée, évitez les clauses créatives et farfelues, du genre : « Cette offre est conditionnelle à une visite avec mon patron. » Ou encore : « Cette offre est conditionnelle à l’entière satisfaction de ma mère. »
  • Assurez-vous d’avoir une lettre attestant votre pré-qualification auprès d’un prêteur hypothécaire. Sinon, il est probable que le vendeur ne souhaite pas prendre de risque inutile avec vous.
  • Fournissez une preuve de possession des liquidités nécessaires à la mise de fonds.
  • Vous pouvez aussi joindre à votre offre une lettre expliquant vos motivations à vouloir acquérir cette propriété. Parfois, c’est le facteur affectif qui fait pencher la balance en faveur de tel ou tel acheteur.
  • Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un immeuble à revenus et que vous possédez déjà d’autres immeubles, démontrez votre sérieux en envoyant un aperçu des autres projets que vous avez déjà réalisés. Cela démontrera que vous avez la ferme intention d’accompagner le vendeur jusque chez le notaire.

CONSEILS

  • Peu importe votre désir d’obtenir une maison donnée, la clause de l’inspection préachat est incontournable. Autrement, vous pourriez vous retrouver avec de coûteuses rénovations qui atténueront considérablement la joie d’avoir déniché votre maison de rêve.
  • Avant de déposer des offres d’achat, tâchez d’obtenir une pré-approbation pour votre financement. C’est essentiel, puisque cela démontrera votre sérieux au vendeur.
  • Parfois, l’émotion l’emporte sur la raison. Avant de faire une offre d’achat, assurez-vous de bien lire la fiche descriptive de la maison, et de visiter l’endroit.
  • Si vous vous faites accompagner par un courtier immobilier dans le processus, celui-ci pourra vous conseiller à chacune des étapes de la transaction. Le courtier doit respecter des devoirs et obligations en vertu de la Loi sur le courtage immobilier : il est notamment tenu de promouvoir vos intérêts et de protéger vos droits.

D’après : Gagner la bataille de la contre-offre pour acheter une maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 17 décembre 2018

L’accessibilité immobilière à son pire

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité à la propriété à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux en 2019 est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité à la propriété de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 % et de 33,7 % à Québec ou c’est au beau fixe.

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier dernier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué en 2018 compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.

D’après : L’accessibilité immobilière à son pire par Gérard Bérubé, Le Devoir, le 22 décembre 2018

Courtage illégal dans la construction

Dirigisme. Tordage de bras en douceur. Appelez ça comme vous voulez, mais les constructeurs de maisons neuves ont des méthodes drôlement convaincantes pour orienter leur clientèle vers un prêteur hypothécaire spécifique.

« Les frais de notaire vous seront remboursés jusqu’à concurrence de 950 $ », promet le site web d’un important promoteur de Laval aux clients qui font affaire avec une caisse populaire précise.

Un autre gros constructeur offre une remise de 1000 $ lorsque l’acheteur s’engage à obtenir son financement hypothécaire auprès d’une conseillère désignée de la Banque Royale. Ses contrats prévoient aussi que les acheteurs qui consultent un courtier hypothécaire pour leur financement doivent lui verser des frais de 500 $, plus taxes.

En fait, plusieurs constructeurs imposent des pénalités de 1000 $ ou 2000 $ aux acheteurs qui ne font pas affaire avec leur prêteur hypothécaire, même si ce n’est pas une pratique généralisée, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec ( APCHQ ).

D’après l’APCHQ, le partenariat entre un constructeur et un prêteur qui est parfois installé directement dans le bureau de vente permet de créer un guichet unique et d’améliorer l’expérience client.

Bien sûr, les acheteurs restent libres de contracter leur hypothèque ailleurs.

Néanmoins, la pression est là. Et les pénalités imposées par les constructeurs ne peuvent que décourager la clientèle de magasiner son hypothèque comme il faut.

Mais les commissions ne sont pas la seule raison qui pousse les constructeurs à aiguiller leur clientèle vers un prêteur en particulier.

Dès le début du chantier, les constructeurs ont besoin de financement intérimaire pour soutenir les coûts des travaux avant que les unités soient vendues.

Alors, le banquier leur offre de très bonnes conditions de financement intérimaire dans la mesure où les hypothèques personnelles lui reviennent.

Autrement dit, le constructeur obtient un taux d’intérêt très avantageux sur son prêt à court terme en échange des références de ses clients qui auront ensuite besoin de financement pour 25 ans.

Tout cela est loin d’être idéal pour l’acheteur qui aurait peut-être été mieux servi par une autre institution financière. C’est particulièrement vrai pour les travailleurs autonomes, qui peuvent être refusés ou désavantagés chez certains prêteurs.

C’est vrai aussi pour les nombreux propriétaires qui doivent résilier leur hypothèque avant le terme. Certains prêteurs leur imposent une pénalité de plusieurs milliers de dollars, tandis que d’autres prêteurs moins gourmands ont une pénalité trois fois moins lourde.

Pour le savoir, il faut bien faire ses devoirs au départ, au lieu de signer sans poser de questions avec le prêteur qui offre une commission au constructeur.

Comme je vous le disais d’entrée de jeu, ces commissions constituent une forme de courtage hypothécaire illégal.

La Loi sur le courtage immobilier interdit aux constructeurs de recevoir des commissions. Le hic, c’est que les banques, elles, ont le droit d’en verser. Alors, le coup de semonce de l’OACIQ ( l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ) en vue d’éliminer cette pratique ne les a pas beaucoup émues.

Pour les prêteurs hypothécaires, ce débat se joue entre l’OACIQ et les constructeurs. 

« Nous, on encourage nos membres à respecter la loi », a indiqué l’APCHQ, qui représente les constructeurs.

De son côté, l’organisme d’autoréglementation a-t-il les dents assez longues ? Ses mécanismes de surveillance sont-ils suffisants ?

Impossible de savoir combien de fois il a sévi contre des constructeurs qui ont reçu des commissions de la part d’institutions financières. Certains cas sur lesquels il a fait enquête sont tombés à l’eau, faute de preuves suffisantes.

D’autres ont mené à des condamnations. En 2017, par exemple, un promoteur s’est fait taper sur les doigts pour avoir exercé le métier de courtier immobilier et hypothécaire. Il avait reçu des commissions de presque 10 000 $ de la part d’une caisse populaire de la région de Québec à qui il avait envoyé cinq clients.

Mais les amendes de 4500 $ ne paraissent pas très dissuasives eu égard aux commissions empochées.

D’après : Courtage illégal institutionnalisé dans la construction de Stéphanie Grammond, La Presse, 5 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )

Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)
D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018

Des menottes déguisées en cadeau de votre courtier immobilier

En apparence, les programmes d’assurance offerts gratuitement par les courtiers immobiliers sont un bel avantage pour les acheteurs de maison. Mais en réalité, le cadeau cache des menottes.

« Aaah ouain ! », comme s’exclame l’hilarant André Sauvé dans la publicité de RE/MAX où l’humoriste vante les mérites de Sécuri-T.

Ce programme d’assurance lancé au début de l’année permet d’assumer les versements hypothécaires pendant 12 mois si le nouveau propriétaire perd son emploi. Via Capitale offre une protection similaire depuis une vingtaine d’années.

Mais pour avoir droit à ces privilèges, les acheteurs doivent contracter une hypothèque auprès d’un démarcheur hypothécaire de la Banque Nationale, de Desjardins ou de la Banque de Montréal.

Pourquoi cette contrainte ? Parce que ces prêteurs retournent une juteuse commission de 0,5 % du montant du prêt au courtier.

Cela fait de coquettes sommes, quand on sait qu’une maison unifamiliale vaut facilement un demi-million de dollars à Montréal. Sur une hypothèque de 400 000 $, le courtier recevra par exemple 2000 $. Juste pour refiler le nom du client au prêteur. Voilà de l’argent vite fait ! Sans compter que le propriétaire du bureau de courtage ainsi que la société mère reçoivent eux aussi leur quote-part.

Bien sûr, le client est libre d’aller voir ailleurs. Mais le courtier lui fait alors signer un formulaire de renonciation qui risque de lui donner des remords. Bref, tout est mis en place pour inciter l’acheteur à faire affaire avec le prêteur qui donne un cadeau au courtier.

Avec ou sans programme d’assurance, ce système de commissions en échange de références existe depuis belle lurette dans le courtage immobilier. Mais il est appelé à disparaître dans le cadre du projet de loi 141 récemment adopté.

L’intention de Québec est de bannir les commissions lorsqu’elles sont conditionnelles à la conclusion d’une hypothèque.

Les commissions pour la simple référence de clients seraient encore permises, mais il y a fort à parier que les prêteurs n’offriraient plus grand-chose aux courtiers qui ne font que remettre leur carte professionnelle à un client, sans obligation de résultat.

De leur côté, les prêteurs hypothécaires espèrent que les courtiers immobiliers obtiendront leur permis de courtage hypothécaire.

Il faut savoir que les institutions financières versent une commission plus élevée aux courtiers hypothécaires ( environ 1 % de la valeur de l’hypothèque ). Mais ceux-ci font un véritable acte de courtage.

Ils analysent le dossier de crédit et les besoins du client, puis ils choisissent l’hypothèque la mieux adaptée parmi les quelque 150 produits sur les rayons. Autrement dit, ils font un vrai magasinage.

C’est bien différent du courtier immobilier, qui se contente d’aiguiller son client vers un prêteur qui le rémunère, sans que le client sache trop ce qui se passe dans les coulisses.

En théorie, les consommateurs doivent être informés des commissions versées par la bande à leur courtier immobilier. Mais en pratique, l’avis de divulgation arrive trop tard.

C’est souvent le démarcheur qui le fait signer à travers le tas de papiers que le client aura à signer quand la transaction sera bouclée.

Il est alors trop tard pour que le client change son fusil d’épaule. Mais de toute façon, le client ne risque pas de tiquer, car le formulaire ne présente même pas le montant de la commission, ni en pourcentage ni en dollars sonnants et trébuchants, comme cela se fait en Colombie-Britannique.

Les clients sursauteraient s’ils apprenaient que leur courtier touche une ristourne qui se chiffre en milliers de dollars et ils se demanderaient ce qui justifie une telle commission.

Cette relation entre le courtier et le représentant hypothécaire pose un problème d’éthique. Même si le client reste libre d’aller voir ailleurs, le système de référence est conçu pour influencer ses choix, pour le guider dans une direction qui rapporte davantage au courtier.

N’en déplaise aux courtiers immobiliers, l’actuel système de commission doit être revu et corrigé pour éliminer les conflits d’intérêts. C’est exactement ce que les États-Unis ont fait après la crise de 2008.

 D’après : Cadeau ou menottes de votre courtier immobilier ? de Stéphanie Grammond, La Presse, 3 juin 2018 ( Dans la série : Dans les coulisses de votre hypothèque. )