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Fin du crédit facile pour les emprunteurs ?

Tout juste avant l’annonce d’un nouveau taux directeur de la Banque du Canada, les hypothèques à taux fixe ont repris une marche ascendante qui signale la fin du crédit facile pour les emprunteurs.

La Banque Royale, qui est souvent la première à donner le ton, a augmenté le taux officiel de ses prêts hypothécaires de cinq ans. La Banque TD et la CIBC l’ont imitée peu après avant que les autres institutions financières suivent le mouvement.

Le taux affiché pour un prêt à taux fixe de cinq ans est passé de 4,99 % à 5,14 %. C’est la première fois depuis 2014 que ce taux, de loin le plus populaire auprès des emprunteurs hypothécaires, passe au-dessus de 5 %.

C’est la hausse constante des taux obligataires à long terme depuis le début de l’année qui explique le réveil des taux de cinq ans. Les grandes banques se financent sur le marché obligataire, dont la remontée les force à ajuster les taux de leurs prêts.

Les taux du marché obligataire avaient grimpé un peu en 2017, à la suite de l’amélioration des conditions économiques et des hausses des taux directeurs des deux côtés de la frontière, mais il a connu une poussée plus récemment. Par exemple, le taux de rendement des obligations du Canada à 5 ans a bondi de 30 centièmes depuis décembre dernier pour atteindre 1,97 % à la mi-janvier.

« Ça a pris plus longtemps qu’on pensait, mais le marché obligataire réagit aux bonnes nouvelles économiques qui s’accumulent au Canada et aux États-Unis, mais aussi à l’international », explique Mathieu d’Anjou, économiste chez Desjardins.

C’est le début d’une nouvelle ère sur le marché du crédit, après plusieurs années de taux très bas. « On va réaliser que les taux d’intérêt, ça ne fait pas que baisser », commente Mathieu d’Anjou, économiste chez Desjardins.

Même si le taux officiel des prêts à cinq ans remonte, les institutions financières continuent d’offrir en promotion des taux plus bas. Par exemple, la Banque Royale offre toujours un prêt à taux fixe de cinq ans à 3,54 % à ses meilleurs clients.

La hausse du taux fixe de cinq ans revêt une importance particulière cette année, parce qu’il servira de balise aux institutions financières qui ont maintenant l’obligation de s’assurer que leurs clients peuvent encaisser une hausse de taux avant de leur consentir un prêt.

Ces nouvelles règles, destinées à contenir l’endettement des ménages, ne devraient pas avoir une incidence importante au Québec, estime l’économiste de Desjardins, le plus important prêteur hypothécaire sur le marché québécois. Elles correspondent à ce que font déjà les prêteurs, a-t-il dit.

Trois ou quatre hausses à venir

Après deux hausses coup sur coup en 2017, suivies d’une pause, la remontée du taux directeur devrait reprendre.

« Vu les solides résultats du marché du travail canadien en 2017 et étant donné le décalage de l’effet de la politique monétaire sur l’économie et l’inflation, nous pensons que la situation est désormais telle que la banque centrale ne peut plus observer sans réagir », estiment les économistes de la Banque Nationale dans leur revue hebdomadaire.

La Banque Nationale, qui prévoyait trois hausses du taux directeur en 2018, en anticipe maintenant quatre, ce qui le conduirait à 2 % à la fin de l’année.

Chez Desjardins, on mise encore sur trois hausses, à 1,75 % à la fin de l’année.

Les hausses du taux directeur ont un effet immédiat sur les prêts à taux variable, qui devrait augmenter en conséquence.

Au-delà du nouveau test, la création d’emplois, la confiance des consommateurs et le solde migratoire positif continueront de pousser l’immobilier.

D’après : Les taux hypothécaires de cinq ans repartent à la hausse, de Hélène Baril, La Presse+, le 13 janvier, 2018

 

Il est très payant d’oser négocier avec sa banque

On croit souvent—à tort—que ce qu’édicte une banque est sans appel. Or, un récent article de Fabien Major du Journal de Montréal remet les pendules à l’heure. Il cite un récent sondage de RateHub qui confirme que 59 % des baby-boomers et 25 % des gens de la génération X font affaire avec la même institution depuis plus de 20 ans. Est-ce par fidélité, satisfaction élevée, paresse ou sans raison précise ? Un peu de tout ça sans doute, mais il faut comprendre que notre banque ou caisse a beaucoup changé en 20 ans.

Épargner des milliers de dollars ( sans exagération ) est possible si vous décidez de revoir toutes vos conditions avec votre financière habituelle.

Avec la vive compétition entre les institutions à succursales physiques et les banques virtuelles, vous gagnez à magasiner vos produits et services. L’outil internet http://urlz.fr/5izz de comparaison des différents taux et conditions de TOUS les comptes bancaires préparé par l’Agence de la consommation financière au Canada vous donnera l’heure juste. C’est très bien fait. En quelques clics, on peut identifier les institutions offrant des rabais aux étudiants, aux aînés, aux nouveaux arrivants, etc. On peut repérer celles qui permettent les dépôts mobiles avec téléphones intelligents, les rabais pour produits multiples, les outils de gestion budgétaires… et celles qui offrent du soutien en ligne ou par téléphone.

Vérifiez si vos forfaits bancaires sont avantageux ou pas. Si vous avez un doute, prenez rendez-vous avec un conseiller de votre institution en faisant valoir que vous souhaitez revoir tous vos frais annuels.

Le meilleur pouvoir de négociation qui soit passe par un bon dossier de crédit. N’hésitez pas à demander un meilleur taux pour vos cartes ou une adhésion à un programme de récompenses plus généreux. Quant à vos hypothèques, même s’il vous reste deux ans avant l’échéance, prenez le pouls de ce que le courtage offre. Vous serez surpris. Parfois, même avec la pénalité et les frais de notaire on peut épargner quelques milliers de dollars en déménageant son prêt avant terme.

Vous avez bien fait de revoir la performance de vos REER et CELI en début d’année. Profitez maintenant du début de l’été pour revoir de bout en bout la structure de vos frais de gestion et comment ils se comparent avec le reste de l’industrie. Pour un compte de 100 000 $ qui connaît une croissance moyenne de 5 % annuellement, une réduction de 0,25 % représentera 3900 $ de plus dans vos poches au bout de 10 ans.

Oser négocier c’est…

  • Ne pas hésiter à demander de meilleures conditions de prêts et de dépôts.
  • Se documenter AVANT de se déplacer; imprimer les taux de la compétition.
  • Ne pas concentrer TOUS ses produits et services financiers sous la même bannière.
  • Comprendre que les barèmes de taux d’hypothèque ou de frais de gestion des placements sont toujours négociables.
D’après : Négocier avec sa banque, c’est payant. Fabien Major. Le Journal de Montréal, le 29 mai 2017.

Prêteurs irresponsables

Stéphanie Grammond de La Presse racontait récemment l’histoire ( très révélatrice ) de Marina et Julien dont je vous relate ici l’essentiel.

Marina et Julien voulaient prendre les grands moyens pour éliminer leurs dettes de consommation d’environ 40 000 $. Mais au lieu de les aider, l’émetteur de leur carte de crédit leur a plutôt offert davantage de corde pour se pendre.

Devinez de qui il s’agit ? Visa Desjardins !

Les consommateurs doivent en effet savoir s’arrêter eux-mêmes, car ce ne sont pas les prêteurs qui vont les empêcher de se rendre au bord du précipice.

La surconsommation a commencé à s’infiltrer dans la vie de Marina et Julien* après l’achat de leur première maison, il y a trois ans.

Le couple ne s’est pas privé des plaisirs de la vie. Voyages en Écosse, en Espagne… sans avoir l’argent pour payer.

Avec les paiements hypothécaires, les taxes et les autres dépenses reliées à la maison, le couple roulait dans le rouge malgré un revenu familial de plus de 100 000 $. En moins de trois ans, il s’est retrouvé avec des dettes de 40 000 $ : quatre cartes de crédit pleines à ras bord, un prêt de 12 000 $ pour l’achat de meubles, alouette.

Un premier retard de paiement les a réveillés. Comme ils possèdent des cartes à taux réduit de Visa Desjardins, Marina et Julien ont demandé à l’émetteur de consolider les dettes plus coûteuses qu’ils avaient ailleurs.

Réponse : non. Vous êtes trop endettés.

Finalement, le couple est parvenu à obtenir autrement un prêt à la consommation pour consolider la moitié de ses dettes. Comme le taux du nouveau prêt est plus faible, les jeunes économisent beaucoup d’intérêts, ce qui leur permet de rembourser les deux cartes de crédit Desjardins qui restent encore pleines.

Tout est bien qui finit bien ? Presque…

Voilà que Marina reçoit une lettre de Desjardins qui lui offre d’augmenter la limite de crédit de sa carte de 6000 à 11 000 $ « en raison de l’excellence de votre dossier et de vos bonnes habitudes de paiement ».

Ben oui, me semble ! Marina a le nez collé sur sa limite de crédit. Elle fait à peine son paiement minimum. Et on vient de lui dire qu’elle est trop endettée.

Le porte-parole de Desjardins a expliqué que cette situation n’aurait pas dû se produire en s’excusant auprès de sa cliente.

N’empêche, l’anecdote prouve que les prêteurs ne vérifient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Cette question cruciale de la responsabilité des prêteurs n’a été ici qu’effleurée. Je compte y revenir dans les semaines qui viennent car il y a beaucoup plus à dire sur ce sujet.

* Noms fictifs pour préserver l’anonymat du couple

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

Desjardins bon premier au palmarès des prêteurs hypothécaires

Il n’y a pas longtemps Joanie Fontaine ( Les Affaires ) nous proposait un tour d’horizon très instructif des parts de marché que détiennent les prêteurs hypothécaires au Québec. Les données sont établies à partir des actes publiés au Registre foncier en 2016 compilés par la firme JLR pour les hypothèques qui ont été contractées afin d’acquérir une propriété résidentielle ou non résidentielle au Québec.

Le Mouvement Desjardins domine avec 38 %.

Le Mouvement Desjardins, leader incontesté de marché hypothécaire au Québec réussit particulièrement bien à l’extérieur des grands centres avec plus de 50 % des hypothèques en dehors des 6 régions métropolitaines de recensement (RMR) et dans la RMR de Trois-Rivières.

À Montréal, la part de marché de Desjardins est plus faible avec 27 % des hypothèques, mais il demeure le créancier le plus important.

La Banque Nationale représente 13 % du marché.

Si l’on additionne ses hypothèques à celles de Desjardins, on obtient plus de la moitié du marché ce qui montre bien la grande concentration du financement hypothécaire au Québec.

La Banque Nationale réussit particulièrement bien au Saguenay ( 17 % ) mais moins bien à Gatineau ( 8 % ).

La Banque Royale du Canada détient 9 %.

Ses parts de marché sont similaires dans toutes les régions.

Il faut dire qu’à l’extérieur des grands centres, le marché est particulièrement dominé par Desjardins et la Banque Nationale.

La Banque de Montréal possède 7 % du marché.

La BMO obtient ses meilleurs résultats à Montréal ( 9 % ) alors que le bilan est moins bon à Québec et Trois-Rivières ( 4 % ).

La Banque Toronto-Dominion est à 7 %.

La part du marché hypothécaire québécois de cette institution est la même que celle de la Banque de Montréal. Elle obtient ses meilleures parts de marché à Gatineau ( 13 % ).

La Banque CIBC possède 5 % du marché.

Cette institution se démarque par sa croissance dans un environnement qui, au cours des dernières années, a surtout favorisé les prêteurs non traditionnels. Ainsi, sa part de marché a augmenté de 1,4 % entre 2011 et 2016. Elle émet la majorité de ces hypothèques à Montréal et Gatineau.

La Banque Scotia a aussi 5 %.

Elle se démarque à Gatineau ( 13 % ), mais au Saguenay, à Sherbrooke et à Trois-Rivières elle ne représente que 1 % du marché.

La Banque Laurentienne suit avec 3 %.

La plus petite des 7 grandes banques canadiennes obtient une proportion assez constante dans les différentes régions.

Les Prêteurs non traditionnels détiennent 12,5 % du marché.

Ils obtiennent des contrats hypothécaires un peu partout au Québec. La présence de plusieurs de ces prêteurs est principalement virtuelle ce qui leur permet de rejoindre autant la population en région qu’en ville. Les plus gros joueurs sont First National, la Banque Manuvie et le Groupe Investors.

 

D’après : Desjardins toujours leader hypothécaire au Québec, publié par Joanie Fontaine. Le 27 février 2017, Les Affaires.

Poussée des prêteurs non traditionnels

Chaque année la firme JLR publie un portrait du marché hypothécaire à partir des actes publiés au Registre foncier. Dans Les Affaires, Joanie Fontaine a publié une analyse du document que j’ai trouvée fort pertinente.

Pour 2016, écrit-elle, les conclusions sont intéressantes.

Des 127 000 hypothèques associées à l’acquisition d’une propriété, 87,5 %  de celles-ci ont été octroyées par les sept grandes banques canadiennes et le Mouvement Desjardins, les autres venant généralement des sociétés de financement hypothécaire, de compagnies d’assurance et de prêteurs privés.

Cette importante proportion est cependant en déclin année après année. En 2011 elle était de 90,6 %.

Ce sont les avancées technologiques, les politiques publiques visant à accroître la concurrence et la présence accentuée des courtiers hypothécaires qui expliquent la croissance de la part de marché des petits prêteurs.

Il faut cependant spécifier que les banques achètent environ 40 % des prêts hypothécaires des sociétés de financement hypothécaire au Canada. Ils détiennent donc toujours indirectement une part des prêts hypothécaires qu’ils ont perdus au profit des sociétés de financement hypothécaire.

Cette tendance favorisant les prêteurs non traditionnels se poursuivra-t-elle malgré le fait que les resserrements hypothécaires du Ministre fédéral des finances risquent d’affecter davantage les petits prêteurs tels que les sociétés de financement hypothécaire que les principales institutions ?

En fait, selon une publication de la Banque du Canada, les emprunteurs ayant essuyé un refus à cause des nouvelles règles sont plus nombreux chez les sociétés de financement hypothécaire que chez les prêteurs ordinaires.

Ainsi la clientèle de petits prêteurs est souvent contrainte de repenser ou même d’annuler son projet d’achat.

S’ajoute enfin le fait que le financement des petits prêteurs deviendra plus complexe. Pour avoir accès à la titrisation* publique, une grande source de financement pour les sociétés de financement hypothécaire, les prêts à ratio prêt-valeur bas devront également respecter de nouvelles règles hypothécaires.

Malgré tous ces défis, Joanie Fontaine croit que les prêteurs non traditionnels sont de plus en plus présents et que cela ne risque pas de changer même si leur croissance pourrait être freinée momentanément par les nouvelles règles.

 

*Un établissement de crédit cède à une entité spécialement établie à cet effet des titres de créances.

 

D’après : Hypothèques : les prêteurs non traditionnels ont la cote, publié par Joanie Fontaine. Le 20 février 2017, Les Affaires.