À propos: Simon Lupien

Simon Lupien

Courtier hypothécaire, papa, entrepreneur, époux, investisseur immobilier, etc. L'ordre est aléatoire! J'ai à cœur chacun de mes clients. Je travaille pour eux. Pas pour la banque.

Billets récent par Simon Lupien

Poussée des prêteurs non traditionnels

Chaque année la firme JLR publie un portrait du marché hypothécaire à partir des actes publiés au Registre foncier. Dans Les Affaires, Joanie Fontaine a publié une analyse du document que j’ai trouvée fort pertinente.

Pour 2016, écrit-elle, les conclusions sont intéressantes.

Des 127 000 hypothèques associées à l’acquisition d’une propriété, 87,5 %  de celles-ci ont été octroyées par les sept grandes banques canadiennes et le Mouvement Desjardins, les autres venant généralement des sociétés de financement hypothécaire, de compagnies d’assurance et de prêteurs privés.

Cette importante proportion est cependant en déclin année après année. En 2011 elle était de 90,6 %.

Ce sont les avancées technologiques, les politiques publiques visant à accroître la concurrence et la présence accentuée des courtiers hypothécaires qui expliquent la croissance de la part de marché des petits prêteurs.

Il faut cependant spécifier que les banques achètent environ 40 % des prêts hypothécaires des sociétés de financement hypothécaire au Canada. Ils détiennent donc toujours indirectement une part des prêts hypothécaires qu’ils ont perdus au profit des sociétés de financement hypothécaire.

Cette tendance favorisant les prêteurs non traditionnels se poursuivra-t-elle malgré le fait que les resserrements hypothécaires du Ministre fédéral des finances risquent d’affecter davantage les petits prêteurs tels que les sociétés de financement hypothécaire que les principales institutions ?

En fait, selon une publication de la Banque du Canada, les emprunteurs ayant essuyé un refus à cause des nouvelles règles sont plus nombreux chez les sociétés de financement hypothécaire que chez les prêteurs ordinaires.

Ainsi la clientèle de petits prêteurs est souvent contrainte de repenser ou même d’annuler son projet d’achat.

S’ajoute enfin le fait que le financement des petits prêteurs deviendra plus complexe. Pour avoir accès à la titrisation* publique, une grande source de financement pour les sociétés de financement hypothécaire, les prêts à ratio prêt-valeur bas devront également respecter de nouvelles règles hypothécaires.

Malgré tous ces défis, Joanie Fontaine croit que les prêteurs non traditionnels sont de plus en plus présents et que cela ne risque pas de changer même si leur croissance pourrait être freinée momentanément par les nouvelles règles.

 

*Un établissement de crédit cède à une entité spécialement établie à cet effet des titres de créances.

 

D’après : Hypothèques : les prêteurs non traditionnels ont la cote, publié par Joanie Fontaine. Le 20 février 2017, Les Affaires.

L’immobilier sans argent ni crédit

Vous êtes-vous déjà demandé comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu enviable et peu d’argent à investir, voire aucun ?

C’est une question qui est très souvent posée à Yvan Cournoyer du journal Les Affaires. Et sa réponse est toujours la même. « Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. »

Dans un récent article, il explique que cette réponse en apparence simpliste correspond aux seules options si on n’a pas le temps d’économiser pour amasser la mise de fonds requise.

« Ne trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement », dit-il, en donnant les quelques pistes de solution que voici.

Le « love money » de papa ou maman, d’un ami, d’un frère, d’une sœur. Ces personnes vous aiment et vous font confiance. Elles n’exigeront en général aucune garantie.

Les prêteurs corporatifs privés. Ces prêteurs peuvent prêter de l’argent en échange, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou que vous désirez acheter. Ils décident rapidement, ont des critères flexibles et sont souvent peu réfractaires au risque. ( Contrairement aux banques. ) Il faut les considérer comme des associés dans vos transactions. Mais faites bien vos calculs, leurs taux d’intérêt se situent entre 10 % et 20 %.

Un prêteur privé personnel. Un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité, de l’argent qui dort dans une propriété, une maison payée, par exemple, actif qu’il n’a pas pensé faire fructifier. Lui offrir un taux d’intérêt supérieur au marché ferait peut-être son affaire. Il emprunte à 4 % et vous prête à 6 %. Une situation gagnant-gagnant.

Un endosseur. Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Mais attention, votre relation avec l’endosseur pourrait être mise à mal advenant un défaut de paiement.

Un financement partiel du vendeur. Il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente. Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient à la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre lui est due selon des conditions et modalités de paiement négociées.

Monnayer vos efforts de recherche avec des associés. Vous trouvez l’immeuble ( la perle rare ) et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire avec ceux qui disposent de la mise de fonds.

Ces quelques pistes proposées par Yvan Cournoyer invitent à développer sa créativité qui, selon lui peut faire des miracles.

 

D’après : Réussir en immobilier sans argent ni crédit publié par Yvan Cournoyer. Le 17 février 2017, Les Affaires.

Imposition du gain en capital; nuages à l’horizon

Comme la météo, les rumeurs ne sont jamais garantes de ce que nous vivrons demain. Cependant, comment ne pas leur porter une attention prudente lorsqu’elles se font de plus en plus persistantes. C’est le cas de la rumeur qui veut que le taux d’inclusion du gain en capital passe de 50 % à 75 % dès le prochain budget fédéral. Si cela s’avérait, ça pourrait faire mal.

En effet, selon Dany Provost du journal Les Affaires, étant donné l’état des finances publiques au fédéral, il ne serait pas étonnant de voir une telle mesure mise en place puisqu’elle rapporterait des milliards au trésor public.

Pour parler concrètement, si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, la différence ( la plus-value ) c’est ce que l’on appelle en général un « gain en capital ». Et 50 % de cette plus-value doit être incluse dans votre revenu de l’année où vous avez vendu le bien en question. Il y a cependant des exceptions. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value n’augmentera pas votre revenu tout comme les premiers 835 716 $ ( en 2017 ) de gains sur des actions de petites entreprises ou encore le premier million de dollars de gain sur du matériel agricole.

Ce qui n’est pas exempté par contre, ce sont tous les autres biens ; votre résidence secondaire ( chalet ou autre ), des actions cotées en bourse, des unités de fonds communs de placement, des œuvres d’art, collections diverses, bijoux…

Dans ces cas, la moitié de la plus-value s’ajoute à votre revenu. Et comme vous avez déjà d’autres revenus, ce supplément de revenu pourrait être imposé à fort taux.

Un exemple. Vous vendez votre chalet que vous avez payé 12 000 $ en 1982 pour la jolie somme de 246 000 $.  La plus-value, le gain, est donc de 234 000 $ dont la moitié ( 50 % ), soit 117 000 $ viendra s’ajouter à votre salaire et autres revenus sur la prochaine déclaration de revenus.

Si votre salaire est de 100 000 $ ( pour prendre un chiffre rond ), l’impôt fédéral que vous devriez payer en 2017 ( personne seule, sans avantages sociaux… ) serait de 29, 572. En ajoutant les 117 000 $ de revenu imposable, votre impôt passerait à 87 356 $, soit 57 784 $ de plus ce qui représente 49,4 % du 117 000 $.

Ce qui est proposé ferait passer le taux d’inclusion à 75 % du gain. Le gain imposable de notre exemple passerait ainsi à 175 000 $ et l’impôt à 88 967 $, une différence importante de 31 183 $ pour la même transaction.

Donc, si vous songiez à vendre votre chalet cet été, faites vite, avant le prochain budget fédéral. Cela pourrait représenter une importante économie d’impôt et remettre au goût du jour la maxime : le temps c’est de l’argent.

D’après : Nouvelle imposition du gain en capital : ça pourrait faire mal ! publié par Dany Provost. Le 17 février 2017, Les Affaires

La faiblesse des taux d’intérêt et la prudence qui appauvrit

Pour l’épargnant courant, la prudence est naturelle et considérée souvent comme une bonne chose. Mais cette même prudence peut contribuer à nous appauvrir si on lui donne trop de pouvoir sur notre démarche.  Gaétan Veillette, planificateur financier au Groupe Investors dit qu’un changement de culture chez les déposants est souhaitable. Il suggère que leur politique de dépôt se convertisse en une politique de placement, ou un mélange des deux. Un faible rendement de son portefeuille augmente le risque de manquer d’argent à la retraite.

Selon Fabien Major, associé principal et fondateur de Major Gestion Privée, succursale de Gestion financière Assante, le certificat de dépôt est le placement le plus en demande par la clientèle la moins informée qui ne voit que deux catégories de placements ; les certificats de dépôt et la Bourse. C’est comme s’il n’y avait rien entre les deux alors qu’il y a un monde entre les deux. En utilisant les certificats de dépôt, avec les bas taux et l’impôt, on s’appauvrit.

Que faire ? Diversifier et prendre un peu plus de risques.

Selon M. Major, si une personne à l’approche de la retraite a une portion assez sécuritaire dans son portefeuille, par exemple, elle doit la diversifier et la décomposer dans toutes sortes de choses. Elle peut commencer à investir dans le marché obligataire international. Les taux d’intérêt peuvent être bas au Canada, mais un peu plus élevés ailleurs.

Ainsi prendre un produit un peu plus risqué (et payant !) que ce qu’on aurait choisi spontanément au départ peut être bénéfique pour son portefeuille. Comme l’explique M. Major, on peut avoir des placements en actions intéressants, mais pas trop risqués comme détenir des actions d’une grande banque. Le rendement est plus élevé et l’imposition moindre que pour un certificat de dépôt. Voilà l’importance de la diversification.

Alors ne soyez pas surpris si votre conseiller en gestion de patrimoine vous parle en ces termes. Ça vaut la peine de l’écouter attentivement et éviter le piège de l’appauvrissement que cachent les faibles taux d’intérêt.

 

D’après : Quand la prudence devient risquée publié par Nathalie Côté. Février 2017 Conseiller.ca

Augmentation des primes d’assurances de la SCHL

La SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) a annoncé aujourd’hui une augmentation significative de ses primes d’assurance pour propriétaire-occupant. Par exemple, un acheteur disposant de 10% de mise de fonds devait payer une prime supplémentaire de 2.4%. Dès le 17 mars, cette prime grimpera à 3,1%. L’impact sur les emprunteurs représentera quelques dollars de plus par mois en paiement hypothécaire.

Il s’agit d’une autre augmentation en peu de temps pour la SCHL, les dernières ayant eu lieu en avril 2015 et en mai 2014. La SCHL justifie cette augmentation par de nouvelles exigences de capital du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) depuis le 1er janvier dernier.

Rappelons qu’à moins d’avoir 20% de mise de fonds, un prêt hypothécaire doit nécessairement être assuré. La SCHL est le plus ancien et le plus gros des trois assureurs hypothécaires canadiens. Les deux autres, Genworth et Canada Garanty devraient également arrimer leurs primes sous peu.

Pour plus d’information: https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/co/2017/2017-01-17-0830.cfm

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