À propos: Simon Lupien

Simon Lupien

Courtier hypothécaire, papa, entrepreneur, époux, investisseur immobilier, etc. L'ordre est aléatoire! J'ai à cœur chacun de mes clients. Je travaille pour eux. Pas pour la banque.

Billets récent par Simon Lupien

Il est très payant d’oser négocier avec sa banque

On croit souvent—à tort—que ce qu’édicte une banque est sans appel. Or, un récent article de Fabien Major du Journal de Montréal remet les pendules à l’heure. Il cite un récent sondage de RateHub qui confirme que 59 % des baby-boomers et 25 % des gens de la génération X font affaire avec la même institution depuis plus de 20 ans. Est-ce par fidélité, satisfaction élevée, paresse ou sans raison précise ? Un peu de tout ça sans doute, mais il faut comprendre que notre banque ou caisse a beaucoup changé en 20 ans.

Épargner des milliers de dollars ( sans exagération ) est possible si vous décidez de revoir toutes vos conditions avec votre financière habituelle.

Avec la vive compétition entre les institutions à succursales physiques et les banques virtuelles, vous gagnez à magasiner vos produits et services. L’outil internet http://urlz.fr/5izz de comparaison des différents taux et conditions de TOUS les comptes bancaires préparé par l’Agence de la consommation financière au Canada vous donnera l’heure juste. C’est très bien fait. En quelques clics, on peut identifier les institutions offrant des rabais aux étudiants, aux aînés, aux nouveaux arrivants, etc. On peut repérer celles qui permettent les dépôts mobiles avec téléphones intelligents, les rabais pour produits multiples, les outils de gestion budgétaires… et celles qui offrent du soutien en ligne ou par téléphone.

Vérifiez si vos forfaits bancaires sont avantageux ou pas. Si vous avez un doute, prenez rendez-vous avec un conseiller de votre institution en faisant valoir que vous souhaitez revoir tous vos frais annuels.

Le meilleur pouvoir de négociation qui soit passe par un bon dossier de crédit. N’hésitez pas à demander un meilleur taux pour vos cartes ou une adhésion à un programme de récompenses plus généreux. Quant à vos hypothèques, même s’il vous reste deux ans avant l’échéance, prenez le pouls de ce que le courtage offre. Vous serez surpris. Parfois, même avec la pénalité et les frais de notaire on peut épargner quelques milliers de dollars en déménageant son prêt avant terme.

Vous avez bien fait de revoir la performance de vos REER et CELI en début d’année. Profitez maintenant du début de l’été pour revoir de bout en bout la structure de vos frais de gestion et comment ils se comparent avec le reste de l’industrie. Pour un compte de 100 000 $ qui connaît une croissance moyenne de 5 % annuellement, une réduction de 0,25 % représentera 3900 $ de plus dans vos poches au bout de 10 ans.

Oser négocier c’est…

  • Ne pas hésiter à demander de meilleures conditions de prêts et de dépôts.
  • Se documenter AVANT de se déplacer; imprimer les taux de la compétition.
  • Ne pas concentrer TOUS ses produits et services financiers sous la même bannière.
  • Comprendre que les barèmes de taux d’hypothèque ou de frais de gestion des placements sont toujours négociables.
D’après : Négocier avec sa banque, c’est payant. Fabien Major. Le Journal de Montréal, le 29 mai 2017.

Faire inspecter un bâtiment au Québec, une activité à risque.

J’ai pris connaissance de l’article de Stéphane Gagné que le Devoir publiait le 20 mai dernier et j’ai trouvé le sujet et le contenu si importants et pertinents que j’ai décidé de vous en relater ici l’essentiel.

En effet, faire inspecter un bâtiment au Québec est une activité à risque. N’importe qui peut offrir ses services puisqu’il n’existe aucune formation minimale requise. Des erreurs et des omissions peuvent ainsi aisément se glisser dans un rapport d’inspection. Après des années de laxisme, les choses seraient sur le point de bouger au Québec. Un encadrement législatif, attendu depuis des années, serait-il pour bientôt ? Plusieurs acteurs dans le milieu le souhaitent ardemment.

En attendant ce jour, une pétition qui a circulé sur le site de l’Assemblée nationale a exigé une loi pour encadrer la profession. On y faisait état de tous les problèmes dûs au vide législatif ; encadrement professionnel absent, présence de plusieurs inspecteurs sans assurance responsabilité, absence d’une norme d’inspection obligatoire, aucune entente de service standardisée obligatoire, etc.

Alors qu’en Ontario, une loi a été votée en avril dernier et que la Colombie-Britannique a légiféré en 2009 et l’Alberta en 2011, le Québec tarde toujours.

En attendant que le gouvernement mette de l’ordre, le consommateur doit faire quelques vérifications avant de choisir son inspecteur. Après tout, l’achat d’une maison est souvent le plus gros investissement qu’il fera dans sa vie.

D’abord, il doit s’assurer que son inspecteur est membre d’un ordre professionnel ( l’Ordre des architectes, l’Ordre des ingénieurs ou l’Ordre des technologues professionnels ) ou d’une association reconnue, comme l’AIBQ ( Association des inspecteurs en bâtiment du Québec ). La meilleure des situations est un inspecteur membre d’un ordre professionnel et d’une association reconnue.

Il doit ensuite détenir une assurance erreurs et omissions. Cette assurance protégera le consommateur dans le cas où l’inspecteur aurait commis une erreur ou une omission lors de son travail.

Le consommateur devrait aussi vérifier si cette personne a déjà été poursuivie dans le passé, depuis combien d’années fait-elle de l’inspection, quelle est sa formation ? Cette formation est-elle continue ? Cette personne travaille-t-elle selon des normes de pratiques reconnues ?

Une fois l’inspecteur choisi, le consommateur doit exiger un rapport détaillé qui donne un bon portrait de l’état des lieux inspectés. Ce rapport doit décrire l’état des fondations, de la toiture, de la structure, du revêtement extérieur, de la plomberie, de l’électricité, du chauffage, de la climatisation centrale, de l’isolation, de la ventilation et des composantes intérieures.

L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction, qui s’intéresse au sujet depuis des années, peut fournir de bons conseils sur l’inspection préachat et sur le choix d’un inspecteur. Pour en savoir plus sur le sujet, le consommateur peut visiter leur site et, en devenant membre, il aura accès à une information complète sur le sujet.

D’après : La confusions de l’inspection immobilière. Stéphane Gagné. Le Devoir, cahier habitation, le 20 mai 2017.

 

Des changements à venir pour les professionnels du monde hypothécaire.

Le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão. Photo Archives / Agence QMI

L’association nationale des courtiers hypothécaires, Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier.

En mars dernier, le ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão, profitait du dépôt du budget 2016-2017 pour faire part de l’intention du gouvernement d’effectuer une réforme en profondeur de l’encadrement du secteur financier, incluant la Loi sur le courtage immobilier qui régit à la fois les secteurs du courtage immobilier et hypothécaire. Pour ce qui en est du courtage hypothécaire, le ministre affirmait la volonté du gouvernement d’en confier la supervision à l’Autorité des marchés financiers (AMF) encadrée par Loi sur la distribution des produits et services financiers.

Sans questionner la pertinence de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), PHC croit que le prêt hypothécaire s’inscrit davantage dans le champ de compétence de l’AMF, organisme de surveillance du secteur financier. Accueillant favorablement la mesure annoncée, PHC est d’avis que celle-ci permettra de doter le secteur hypothécaire d’un encadrement global davantage adapté aux réalités de ce secteur clé de l’économie québécoise.

Rappelons que le 14 novembre 2016, dans le cadre de l’évènement Rendez-vous avec l’Autorité des marchés financiers, le ministre réitérait son engagement de déposer le projet de loi, soulignant qu’il créerait un environnement intégré et cohérent du secteur financier entièrement dédié à la promotion des intérêts du public. Plus récemment, au début mai 2017, dans le cadre de l’étude des crédits budgétaires du ministère des Finances, le ministre indiquait son intention de procéder au dépôt avant la fin de la présente session parlementaire, soit avant le 16 juin prochain. PHC salue cette initiative et invite le ministre des Finances à passer à l’action.

Dans l’éventualité où le ministre déciderait de ne pas procéder, PHC est d’avis que cela laisserait subsister un niveau élevé d’incertitude sur les intentions du gouvernement, non seulement à l’intérieur de l’industrie mais aussi auprès des consommateurs. M. Paul Taylor, président-directeur général de PHC, appelle à la prudence en précisant « qu’aucun compromis ne doit être consenti pour assurer une protection accrue du secteur québécois du courtage hypothécaire, qu’il s’agisse de l’octroi de permis, de la formation continue, de la lutte contre l’exercice illégal ou encore la mise en place de mesures visant à assurer que l’encadrement soit adapté aux nouvelles réalités de l’industrie hypothécaire ».

À propos de PHC

Professionnels hypothécaires du Canada est l’association nationale des courtiers hypothécaires, représentant plus de 700 courtiers et prêteurs hypothécaires au Québec, sur un total de 11 500 membres au Canada. Ayant comme mission de maintenir l’excellence de la profession et d’appliquer des normes de professionnalisme dans le secteur hypothécaire, PHC joue un rôle de direction, de représentation, de formation et d’information auprès de ses membres et des instances gouvernementales.

 

D’après : Professionnels hypothécaires du Canada ( PHC ) presse le ministre des Finances du Québec de déposer le projet de loi réformant le secteur financier. MONTRÉAL, le 3 mai 2017 /CNW Telbec

Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

Se protéger des prêteurs irresponsables

Mon dernier écrit démontrait que les prêteurs ne vérifiaient pas la capacité de remboursement des clients avant de leur offrir une carte de crédit ou d’augmenter leur limite.

Lise Bouchard de l’ACEF de l’Outaouais affirme qu’il est fréquent que les gens obtiennent du crédit sans aucune vérification, alors qu’ils n’ont pas d’emploi, qu’ils sont sur l’aide sociale et que leur capacité de rembourser est à peu près nulle.

Elle venait justement de discuter avec le père d’un jeune schizophrène qui reçoit de l’aide sociale depuis des années. Desjardins lui a accordé une carte de crédit sans jamais vérifier quoi que ce soit. Il se retrouve aujourd’hui avec des dettes de 10 000 $ qu’il ne pourra jamais rembourser.

Il serait grand temps d’intégrer le principe du « prêteur responsable » dans la Loi sur la protection du consommateur (LPC). Cela donnerait l’obligation aux prêteurs de vérifier la capacité de remboursement de leurs clients avant de leur accorder un nouveau prêt.

Évidemment, les consommateurs ont aussi leur part de responsabilité. Voici quelques idées pour éviter de se retrouver face à un mur.

1 – Il n’y a pas de secret : faites votre budget. Tout le monde devrait en avoir un ! C’est tellement simple. On voit combien on gagne, combien on dépense. On ne peut pas faire semblant que ce sont d’autres chiffres.

2 – Prévoyez les imprévus. Accumulez de l’argent tous les mois pour l’achat d’un climatiseur, pour la toiture qui sera à refaire dans une dizaine d’années. Les 10 000 $ à 15 000 $ ne tomberont pas du ciel !

3 – Économisez votre paiement auto. Au lieu de remplacer immédiatement votre voiture à la fin du prêt, conservez la plus longtemps tout en économisant l’équivalent des anciens paiements afin de payer comptant la prochaine voiture, du moins en partie.

4 – Attention à la maison. Ne vous fiez pas aux banques pour savoir quel prix payer. Leurs ratios sont trop audacieux et mal conçus. Si vous les écoutez, vos obligations mensuelles (hypothèques, taxes, remboursement des autres dettes) pourraient atteindre 44 % de vos revenus bruts. Après avoir payé vos impôts, il ne vous restera pas grand-chose pour vivre ! Il vaudrait mieux ne pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

5 – Gare à la pensée magique. Les jeunes ont un sentiment de puissance : ils se disent qu’ils vont bientôt gagner un bon salaire, que tout va toujours aller mieux. Mais dans la vie, c’est rarement comme ça. C’est souvent plus long.

 

D’après : Les prêteurs irresponsables publié par Stéphanie Grammond le 26 février 2017, La Presse Canadienne dans La Presse+

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