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La propriété partagée (time-sharing): rentable?

Comme moi, vous connaissez sans doute des gens qui sont propriétaires de temps d’occupation dans un immeuble pour vacanciers. C’est ce que l’on appelle communément du time-sharing. L’idée de la propriété en temps partagé réunit sous un même toit plusieurs vacanciers mais sans qu’ils ne se côtoient. C’est chacun son tour.

On parle plutôt de propriétaires de temps d’occupation selon une certaine fréquence plutôt que de propriétaires de logements. Autrement dit en échange d’un certain montant, vous obtenez le droit d’occuper le logement lors d’une période déterminée. Et le contrat ( qu’il est conseiller de lire très attentivement ) peut s’étaler sur plusieurs années ou même des dizaines d’années. En plus des coûts « d’achat » le propriétaire doit payer les coûts de gestion et d’entretien ( plusieurs centaines de $ par an ) même s’il n’occupe pas le logement.

Est-ce un concept gagnant ? Selon le professionnel en immbilier Ghislain Larochelle, la réponse est non si votre but est d’investir et éventuellement revendre à profit. Il est même probalbe que votre acquisition perde de la valeur parce que le prix de ce genre de titre de propriété n’augmente généralement pas. Ajoutons qu’il est souvent difficile de se libérer d’un tel contrat à moins de trouver soi-même un acquéreur. Par contre, on peut diminuer les frais en louant le logement si le contrat le permet.

Côté avantages, le time-sharing permet de varier les décors puisqu’un propriétaire peut échanger de son temps de séjour pour loger un peu partout sur la planète. Le site de Resort Condominiums International répertorie 4500 résidences dans plus de cent pays. Par contre, pour un séjour de quelques jours à Manhattan, attendez-vous à échanger plusieurs semaines de votre condo dans le Vieux Montréal.

Donc, c’est un pensez-y bien. Pour que l’achat d’un time-sharing représente une économie, vous devrez utiliser toutes vos semaines. Et malgré cela, il est préférable de faire des calculs de rentabilité et comparer avec la location simple ou l’achat en bonne et due forme d’un logement similaire. Si vous décidez de plonger, assurez-vous bien que la propriété réponde à vos besoins, surtout si vous signez pour plusieurs années. Et prenez votre temps, lisez toutes les clauses du contrat et passez votre tout si on tente de vous vendre sous pression.

Il est important que votre désir de liberté ne finisse pas en esclavage.

 

D’après : Est-ce rentable d’être propriétaire à temps partiel ? publié par Ghislain Larochelle. Le 27 mars 2017, Le Journal de Montréal

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Le printemps et la fièvre du chalet

J’ai lu avec grand intérêt le récent dossier d’Yvon Laprade dans La Presse+ qui soupesait le pour et le contre de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. Je vous en relate ici les grandes lignes.

D’abord, allons-y d’une déclaration criante de vérité mais que les épris de l’idée d’un chalet ne veulent pas vraiment entendre. « Acheter un chalet, c’est réaliser un rêve et non un investissement. »

Même si pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature, les délais de vente restent longs… Le délai de vente « moyen » d’une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison « traditionnelle ». Dans certains marchés, ces délais peuvent aussi s’étirer sur plus d’une année. C’est désespérant pour les vendeurs dont la propriété peut rester sur le marché de la revente deux et même trois ans. Dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance à déposer des offres d’achat « irrecevables ».

Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir de grandes attentes ce dont les vendeurs doivent être conscients. On veut avoir la paix, un grand terrain, un chalet facilement accessible à moins d’une heure et quart de route. On veut se sentir « dépaysé » pour sortir de la routine. On veut du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois, le bord de l’eau.

Un chalet, ce n’est pas un placement selon Sylvain de Champlain, planificateur financier de 53 ans qui vient de vendre son chalet à perte après six ans. Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur. D’un point de vue froidement financier, il est loin d’être certain que le jeu en vaut toujours la chandelle. « Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l’année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps. »

Par ailleurs, il observe que les prix ont plafonné depuis un moment et qu’une baisse est à prévoir ( ou déjà là ). Il pense aussi que ceux qui ont aujourd’hui entre 30 et 45 ans, n’imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne. « Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu’acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires. »

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience mais ne la répétera pas. « Je profite de la vie, résume-t-il, je n’ai plus à faire l’épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne ! »

Et il ne parle pas de l’accaparement psychologique que représente une deuxième résidence.

 

D’après : Chalet pour ou contre ? dossier publié par Yvon Laprade. Le 11 mars 2017, La Presse+

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Entretenir ses logements locatifs, une mauvaise affaire

Un récent article que le coloré comptable-chroniqueur, Pierre-Yves McSween publiait dans La Presse+ m’a semblé mettre le doigt sur une situation aussi problématique que cruciale pour les propriétaires de logements locatifs.

Son analyse considère qu’une hypocrisie se cache derrière les logements délabrés dont les journaux font état régulièrement. Selon lui, la réglementation en place met à mort la logique économique de l’entretien des logements. Le « trip à trois » entre la Commission de la construction du Québec, la Régie du logement et les autorités fiscales et réglementaires encourage les mauvais comportements.

Pour ceux qui ne connaissent pas la loi R-20 et qui auraient l’intention d’acheter un multiplex à rénover, il faut faire attention. Même avec un peu de jugement, mais surtout des aptitudes pour faire les travaux, un propriétaire ne pourra pas rénover ses logements lui-même. Bien souvent, selon la Loi, un propriétaire n’a pas le droit de s’occuper des travaux significatifs chez son locataire ou sur les parties communes de l’immeuble.

Les conséquences ? Techniquement, il faudrait engager des employés avec plusieurs formations pour effectuer démolition, menuiserie, plomberie, électricité, carrelage, peinture, etc. Finalement, avec les diverses charges sociales, les jours fériés, les frais de gestion de l’entrepreneur et les taxes, les salaires horaires refilés aux clients frôlent la folie.

Les règles de la Régie du logement qui veulent, avec raison, protéger le locataire des propriétaires abusifs viennent détruire la capacité du propriétaire de voir quelconque avantage économique à entretenir ses logements.

Un exemple. Un triplex avec trois logements identiques à 900 $ par mois. Avec des rénovations majeures dans un logement qui coûteraient 50 000 $, le calculateur 2017 de la Régie du logement estime que pour ces travaux spécifiques, le propriétaire peut augmenter son loyer de 2,4 % de la somme totale. Cela donne 1200 $ par année.

Il faudrait donc plus de 40 ans au propriétaire pour avoir un retour sur son investissement. Ce délai serait réduit en tenant compte de l’amortissement fiscal des travaux. Par contre, à la revente, il y aurait possiblement de la récupération d’amortissement imposable à 100 %.

De plus, il ne faut pas oublier que durant cette période, les 50 000 $ ont généré un coût de renonciation ( l’argent qu’on aurait pu faire ailleurs ).

Résultat, les propriétaires investiront le minimum. les locataires continueront d’habiter des logements vétustes et les services des travailleurs de la construction seront moins en demande.

Et le travail au noir ne s’en portera que mieux.

 

D’après : L’hypocrisie derrière les logements délabrés, publié par Pierre-Yves McSween. Le 15 mars 2017, La Presse+.

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Desjardins bon premier au palmarès des prêteurs hypothécaires

Il n’y a pas longtemps Joanie Fontaine ( Les Affaires ) nous proposait un tour d’horizon très instructif des parts de marché que détiennent les prêteurs hypothécaires au Québec. Les données sont établies à partir des actes publiés au Registre foncier en 2016 compilés par la firme JLR pour les hypothèques qui ont été contractées afin d’acquérir une propriété résidentielle ou non résidentielle au Québec.

Le Mouvement Desjardins domine avec 38 %.

Le Mouvement Desjardins, leader incontesté de marché hypothécaire au Québec réussit particulièrement bien à l’extérieur des grands centres avec plus de 50 % des hypothèques en dehors des 6 régions métropolitaines de recensement (RMR) et dans la RMR de Trois-Rivières.

À Montréal, la part de marché de Desjardins est plus faible avec 27 % des hypothèques, mais il demeure le créancier le plus important.

La Banque Nationale représente 13 % du marché.

Si l’on additionne ses hypothèques à celles de Desjardins, on obtient plus de la moitié du marché ce qui montre bien la grande concentration du financement hypothécaire au Québec.

La Banque Nationale réussit particulièrement bien au Saguenay ( 17 % ) mais moins bien à Gatineau ( 8 % ).

La Banque Royale du Canada détient 9 %.

Ses parts de marché sont similaires dans toutes les régions.

Il faut dire qu’à l’extérieur des grands centres, le marché est particulièrement dominé par Desjardins et la Banque Nationale.

La Banque de Montréal possède 7 % du marché.

La BMO obtient ses meilleurs résultats à Montréal ( 9 % ) alors que le bilan est moins bon à Québec et Trois-Rivières ( 4 % ).

La Banque Toronto-Dominion est à 7 %.

La part du marché hypothécaire québécois de cette institution est la même que celle de la Banque de Montréal. Elle obtient ses meilleures parts de marché à Gatineau ( 13 % ).

La Banque CIBC possède 5 % du marché.

Cette institution se démarque par sa croissance dans un environnement qui, au cours des dernières années, a surtout favorisé les prêteurs non traditionnels. Ainsi, sa part de marché a augmenté de 1,4 % entre 2011 et 2016. Elle émet la majorité de ces hypothèques à Montréal et Gatineau.

La Banque Scotia a aussi 5 %.

Elle se démarque à Gatineau ( 13 % ), mais au Saguenay, à Sherbrooke et à Trois-Rivières elle ne représente que 1 % du marché.

La Banque Laurentienne suit avec 3 %.

La plus petite des 7 grandes banques canadiennes obtient une proportion assez constante dans les différentes régions.

Les Prêteurs non traditionnels détiennent 12,5 % du marché.

Ils obtiennent des contrats hypothécaires un peu partout au Québec. La présence de plusieurs de ces prêteurs est principalement virtuelle ce qui leur permet de rejoindre autant la population en région qu’en ville. Les plus gros joueurs sont First National, la Banque Manuvie et le Groupe Investors.

 

D’après : Desjardins toujours leader hypothécaire au Québec, publié par Joanie Fontaine. Le 27 février 2017, Les Affaires.

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Poussée des prêteurs non traditionnels

Chaque année la firme JLR publie un portrait du marché hypothécaire à partir des actes publiés au Registre foncier. Dans Les Affaires, Joanie Fontaine a publié une analyse du document que j’ai trouvée fort pertinente.

Pour 2016, écrit-elle, les conclusions sont intéressantes.

Des 127 000 hypothèques associées à l’acquisition d’une propriété, 87,5 %  de celles-ci ont été octroyées par les sept grandes banques canadiennes et le Mouvement Desjardins, les autres venant généralement des sociétés de financement hypothécaire, de compagnies d’assurance et de prêteurs privés.

Cette importante proportion est cependant en déclin année après année. En 2011 elle était de 90,6 %.

Ce sont les avancées technologiques, les politiques publiques visant à accroître la concurrence et la présence accentuée des courtiers hypothécaires qui expliquent la croissance de la part de marché des petits prêteurs.

Il faut cependant spécifier que les banques achètent environ 40 % des prêts hypothécaires des sociétés de financement hypothécaire au Canada. Ils détiennent donc toujours indirectement une part des prêts hypothécaires qu’ils ont perdus au profit des sociétés de financement hypothécaire.

Cette tendance favorisant les prêteurs non traditionnels se poursuivra-t-elle malgré le fait que les resserrements hypothécaires du Ministre fédéral des finances risquent d’affecter davantage les petits prêteurs tels que les sociétés de financement hypothécaire que les principales institutions ?

En fait, selon une publication de la Banque du Canada, les emprunteurs ayant essuyé un refus à cause des nouvelles règles sont plus nombreux chez les sociétés de financement hypothécaire que chez les prêteurs ordinaires.

Ainsi la clientèle de petits prêteurs est souvent contrainte de repenser ou même d’annuler son projet d’achat.

S’ajoute enfin le fait que le financement des petits prêteurs deviendra plus complexe. Pour avoir accès à la titrisation* publique, une grande source de financement pour les sociétés de financement hypothécaire, les prêts à ratio prêt-valeur bas devront également respecter de nouvelles règles hypothécaires.

Malgré tous ces défis, Joanie Fontaine croit que les prêteurs non traditionnels sont de plus en plus présents et que cela ne risque pas de changer même si leur croissance pourrait être freinée momentanément par les nouvelles règles.

 

*Un établissement de crédit cède à une entité spécialement établie à cet effet des titres de créances.

 

D’après : Hypothèques : les prêteurs non traditionnels ont la cote, publié par Joanie Fontaine. Le 20 février 2017, Les Affaires.

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