Archives mensuelle: octobre 2017

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017

Resserrer l’encadrement des copropriétés; une nécessité.

 

Les copropriétés résidentielles souffrent d’un déficit d’entretien chronique en raison de règles trop laxistes. Une large coalition demande au gouvernement de remédier à la situation en resserrant les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités et plus et la dotation du fonds de prévoyance.

Alors que le gouvernement propose des changements pour encadrer l’assurance des copropriétés, le groupe de travail sur la copropriété demande publiquement à Québec d’élargir les modifications aux règles régissant le marché du condo au-delà de la question de l’assurance.

Le groupe de travail est désormais formé de six organismes couvrant un large spectre de l’activité immobilière : des courtiers immobiliers, des constructeurs d’habitation, des assureurs, des propriétaires d’immeubles locatifs et des gestionnaires de copropriétés.

Forte de ce consensus du milieu, la coalition exhorte le gouvernement à rendre obligatoire la divulgation d’un certificat d’état des parties communes de l’immeuble, d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Pour les ensembles de 10 unités et plus, le regroupement demande une plus grande transparence de l’information transmise aux acheteurs et aux copropriétaires.

Le certificat d’état d’immeuble identifie les parties communes assujetties au fonds de prévoyance. Il rapporte l’estimation produite par les professionnels de la durée de vie utile des composantes de l’immeuble. Il détermine ainsi la période probable de leur remplacement et des réparations majeures. Le certificat donne aussi une estimation des coûts pour le remplacement des composantes ou leur réparation.

Ainsi, une étude de fond est faite par une firme compétente qui estime la valeur à neuf de l’immeuble et détermine la dotation du fonds de prévoyance pour que celui-ci puisse couvrir les dépenses d’entretien et de réparations dans les années à venir.

La coalition demande une mise en place progressive des mesures, par exemple sur cinq ans, pour éviter toute distorsion dans le marché entre les unités neuves et les unités plus vieilles.

Actuellement, la loi prévoit l’établissement d’un fonds de prévoyance, qui doit être financé par des contributions équivalant à au moins 5 % des frais de condo.

Une situation inquiétante

41 % des répondants à un sondage en 2015 disaient que le solde du fonds de prévoyance était insuffisant pour effectuer des réparations nécessaires à leur bâtiment.

Pour 67 % des répondants à ce même sondage, le solde de leur fonds de prévoyance était inférieur à 1 % de la valeur à neuf de leur bâtiment.

Source : Groupe de travail sur la copropriété

 

Bonnes pratiques

La Coalition demande au gouvernement de financer la préparation et la diffusion d’un guide de bonnes pratiques destinées aux administrateurs des syndicats de copropriétés de la province.

 

10 unités et plus

Pour les ensembles de 10 unités et plus, la coalition demande au gouvernement de contraindre les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance. Actuellement, la loi ne prévoit rien de tout ça.

 

Moins de 10 unités

La coalition veut améliorer la prévoyance pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille. Toutefois, elle est consciente du coût que pourraient représenter les mesures proposées aux copropriétaires d’ensembles de petite taille, mais sans imposer les mêmes exigences que pour les ensembles de 10 unités et plus.

 

D’après : Québec pressé de resserrer l’encadrement des copropriétés de André Dubuc, La Presse, le 3 octobre, 2017