Blogue

Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)
D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018

Les risques de faire pousser du pot à la maison

Même si Ottawa a légalisé la consommation de cannabis récréatif et autorisé sa culture jusqu’à quatre plants à la maison, Québec a interdit ce genre de jardinage amateur. Peu importe son illégalité, il y a toujours eu des gens qui l’ont fait et ça va certainement continuer.

Or, sur fond de légalisation pilotée par le gouvernement fédéral, l’Institut canadien des évaluateurs ( ICE ) s’inquiète des effets d’une telle culture sur l’état des propriétés au pays. « Quatre plants, ça paraît peu, mais dans certaines circonstances, il est possible de créer des conditions d’humidité inacceptables pour la structure d’une propriété », explique un porte-parole de l’ICE.

Cela pourrait favoriser l’éclosion de moisissures, un des pires problèmes résidentiels, qui nécessite souvent une semi-démolition ou de coûteuses rénovations.

Cependant, la probabilité que la culture de quelques plants seulement cause un dommage est extrêmement faible par rapport aux cultures importantes du crime organisé, qui causent des dommages bien réels.

Caché ou non ?

Et si un inspecteur trouvait des plants dans une maison, dans le cadre de son travail ? L’ICE a demandé un avis au Commissaire à la protection de la vie privée du Canada : selon ce dernier, s’il y a dommage, il doit le mentionner sans évoquer la culture elle-même.

Le président de l’Ordre des évaluateurs agréés diverge de cette position. Selon lui, si la cause est indéniable, l’inspecteur doit mentionner la culture de cannabis dans son rapport.

Par contre, une maison qui a un historique de culture de cannabis n’est pas nécessairement considérée comme viciée. Il faudra que des dommages significatifs soient constatés par l’inspecteur pour déclarer un vice caché.

À noter : les vendeurs qui engagent un agent d’immeuble doivent obligatoirement déclarer qu’il y a eu culture hydroponique de pot à large échelle, au même titre qu’un suicide ou un meurtre. Cette obligation ne s’applique pas aux vendeurs sans agent d’immeuble ni à ceux qui ne cultivent que quelques plants.

Conseils

Le contrat d’assurance en habitation ne prévoit pas d’exclusion pour la culture artisanale du cannabis. Donc, pas besoin d’avertir son assureur.

Par contre, le Code civil prévoit que l’assuré doit transmettre à son assureur toute information susceptible d’évaluer le risque. Si votre logement ou maison a abrité une culture à grande échelle, votre assureur doit le savoir ( et il enverra peut-être un inspecteur ), que vous soyez propriétaire ou locataire.

Avec la nouvelle loi québécoise, les propriétaires peuvent envoyer un avis de réouverture de bail leur permettant d’interdire la consommation de cannabis dans leur logement.

Les propriétaires sont normalement tenus d’avertir leur assureur que certains locataires cultivent ou consomment du cannabis dans leur logement. Ne pas le faire est considéré comme de l’aveuglement volontaire, selon un jugement récent. En cas de sinistre, comme un incendie relié à cette culture, l’assureur pourrait refuser d’indemniser le propriétaire.

D’après : Faire pousser du pot à la maison comporte des risques de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 11 octobre 2018

La rénovation, dépense ou investissement ?

Agrandir la cuisine, refaire la salle de bains, aménager le sous-sol, faire creuser une piscine, transformer une pièce en cellier ou investir dans un aménagement paysager de rêve ? Tous les moyens sont bons pour bien se sentir à la maison. Mais qu’en est-il de l’impact de ces travaux sur la valeur de la propriété ? La rénovation, dépense ou investissement ?

L’art de maximiser son investissement

On ne regarde pas à la dépense pour personnaliser sa demeure. Mais au moment de la revendre, que récupère-t-on ? Deux facteurs importants : respecter l’harmonie avec le voisinage et d’éviter les « sur-améliorations ».

Lorsque le client entre dans une maison et constate qu’il n’y a pas de travaux à faire avant d’y déposer ses boîtes, il y a un impact positif sur le prix qu’il est prêt à payer. Les gens qui rénovent et qui réussissent bien font tout pour que l’acheteur ait l’impression d’entrer dans une maison neuve, clés en main. Les rénovations partielles créent davantage un problème. Le client qui achète n’a pas le choix de se dire qu’il y aura des travaux à faire, et c’est là qu’il commence à calculer.

Vaut mieux faire rêver que calculer.

Avec le « clés en main », il n’y a pas d’incertitudes, de risque de dépassement de coûts ou autre. Tout est déjà là, prêt à être habité. Si on vise un résultat sobre et bien fait, ça peut valoir la peine de rénover. La clé, c’est de rester raisonnable dans les projets et les matériaux, puis de se garder des marges de manœuvre sur le projet pour pouvoir s’ouvrir sur un marché plus large.

Le bon projet, pour le bon quartier

À Mont-Royal une maison à paliers multiples achetée 1,2 million, dans laquelle le propriétaire a investi 800 000 $ a été vendue 2,7 millions. Il a réussi à avoir ce prix-là parce que les choix étaient très judicieux et que le projet s’est fait avec l’aide d’un architecte et d’un designer. Et comme la clientèle du secteur recherche du haut de gamme, les propriétaires ont misé juste avec un projet d’une telle envergure.

À l’inverse, dans un quartier de jeunes familles, un couple sans enfant qui achète une maison pour transformer le deuxième niveau en une immense chambre de style loft ou qui décide d’aménager un grand cellier à vin au sous-sol pourrait, pour sa part, avoir de la difficulté à récupérer son argent. À la revente, le client typique du quartier, c’est une famille. Même si c’est très beau, ce sont des rénovations hors normes qui représentent des sous mal investis. Si ce n’est pas très utile ou si ça devient trop niché, c’est difficile de trouver le client qui acceptera d’en payer le prix.

Sa maison, ses voisins

Au moment d’évaluer la valeur marchande de la propriété, on se base sur les produits comparables dans le même secteur. Ainsi, le propriétaire qui planche sur un projet de rénovation et qui espère du même coup augmenter la valeur de sa maison doit prendre en considération son emplacement.

Si la propriété est la seule avec une entrée en asphalte alors que tous les voisins ont des stationnements en pavé uni, elle se vendra moins cher. Mais investir pour des blocs de pavé uni dans un secteur où toutes les maisons ont des entrées asphaltées, ça ne vaut pas la peine. Même chose pour les cuisines extérieures, les piscines creusées ou les spas. Il y a des quartiers où il n’y a pas de demande pour ce genre d’aménagement ou d’installation. Dans ces cas-là, on ne peut pas espérer récupérer son investissement.

En plus de prendre en compte la clientèle d’un quartier, il faut aussi considérer le prix maximal que le quartier peut absorber. Si l’investissement dans une cuisine force le dépassement du prix maximum moyen du secteur, même si, de façon générale, on dit que l’on récupère habituellement l’argent d’une nouvelle cuisine, on n’y arrivera pas. Dans ce cas, on le fait pour soi, mais pas pour la revente. D’être la maison la plus chère de la rue, ce n’est jamais très bon.

Rendement de l’investissement

Pour que des rénovations soient payantes, il faut arriver à maximiser le rendement du capital investi. Le bon projet, dans le bon secteur, pour la bonne clientèle.

Plusieurs variables entrent en ligne de compte pour calculer son rendement.

On ne peut pas se baser uniquement sur des chiffres et des formules mathématiques. Il faut considérer l’ensemble. Investir 40 000 $ dans une salle de bains d’une maison de 150 000 $, c’est complètement différent que d’investir le même montant dans une maison de 500 000 $. Mettre des matériaux haut de gamme dans une propriété de premiers acheteurs, ce n’est pas le meilleur choix si l’on souhaite maximiser ses chances de rendement. »

Quant au choix des matériaux, le luxe n’est pas payant à tout coup. Entre choisir un bois franc à 15 $ le pied carré ou celui à 7 $ le pied carré, l’acheteur moyen qui visitera la propriété n’est pas nécessairement au courant de toutes les qualités de plancher. Bien souvent, il ne verra pas la différence. La grande question est donc la suivante : « Combien de plus l’acheteur moyen est-il prêt à payer pour un élément donné ? C’est ce qui permet de déterminer la réelle valeur contributive d’un projet de rénovation. »

Les rénovations de la salle de bains et de la cuisine permettent d’espérer un retour de 75 à 100 % de la valeur investie. Dans le cas de la rénovation d’un sous-sol, l’ajout d’une salle familiale, l’installation d’un foyer, le changement des portes et fenêtres ou la construction d’un garage, on parle plutôt d’un taux de récupération de 50 à 75 %. Quant à eux, la piscine, la clôture et l’aménagement paysager sont des travaux qui n’offrent pas de très bons retours sur le capital investi. Bien entendu, ces chiffres dépendent de l’ampleur des travaux, du type de propriété et du secteur dans laquelle elle se situe.

D’après : Des rénos payantes… ou pas de Charles-Édouard Carrier, La Presse+, le 10 février 2018

Quelle mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenu ?

Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

Quelques conseils

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…
D’après : Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier ? de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 22 juillet 2018

Location avec option d’achat : une bonne idée ?

Avec le resserrement des règles hypothécaires et une hausse des taux d’intérêt à l’horizon, la location avec option d’achat risque de prendre de l’ampleur.

Bien que cela puisse représenter une façon d’accéder à la propriété, il est important de savoir dans quoi l’on s’embarque.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

Un contrat de location avec option d’achat est une entente selon laquelle un propriétaire-vendeur offre la possibilité à un locataire-acquéreur d’acheter la propriété qu’il loue à une date ultérieure pour un prix prédéterminé. Dans la majorité des cas, la période de location nécessaire pour que le locataire puisse exercer son option d’achat est d’une durée de 1 à 3 ans.

Les ententes diffèrent l’une de l’autre, mais souvent, le locataire devra agir en propriétaire. L’entretien et les réparations seront donc sous sa responsabilité.

Le locataire-acquéreur effectuera un dépôt au propriétaire couvrant une partie de la mise de fonds qui servira lors du transfert de propriété. Cette somme sera perdue si la transaction ne se réalise pas.

Le loyer sera majoré afin de couvrir des frais comme les taxes scolaires et municipales, les assurances de responsabilité du propriétaire ainsi que son profit. Une somme additionnelle pourrait être ajoutée pour aller vers la mise de fonds.

Les locataires-acquéreurs sont généralement dans une des situations suivantes :

  • Une personne ne pouvant se qualifier pour un emprunt hypothécaire en raison de sa situation financière. Cela peut inclure un individu nouvellement travailleur autonome, un nouvel arrivant ou toute personne dont le dossier de crédit ne répond pas aux exigences.
  • Une personne qui n’a pas accumulé l’entièreté de la mise de fonds nécessaire.
  • Un dernier recours pour le propriétaire traversant une période d’instabilité financière l’empêchant de renouveler son prêt ou de remplir ses obligations hypothécaires. En vendant sa propriété avec option de rachat, il pourra ainsi la conserver le temps de stabiliser sa situation.
  • Il arrive également qu’une personne choisisse la location avec option d’achat afin de déterminer si la propriété en vaut le coup et pour se protéger d’éventuels vices cachés.

On distingue principalement trois types de propriétaires-vendeurs :

  • Un promoteur immobilier loue des condos ou des maisons neuves avec option d’achat. Ce modèle d’affaires permet au promoteur de ne pas se retrouver avec des unités vides.
  • Un investisseur agit en intermédiaire en achetant une propriété pour la louer avec option d’achat. La plupart du temps, c’est avec eux que les propriétaires en difficulté vont faire affaire.
  • Un particulier dont la maison est sur le marché, mais ne trouve pas preneur ou qui pour une raison quelconque veut repousser la vente à plus tard tout en recevant des revenus de loyer du futur acquéreur.

Quelques mises en garde

Certaines ententes prévoient que le loyer soit majoré d’une somme supplémentaire qui ira vers l’accumulation de la mise de fonds. Si le locataire n’exerce pas son option d’achat, cette somme sera perdue.

Pour le propriétaire en difficulté, il est impératif d’évaluer toutes ses options de refinancement. Avant d’appeler une agence spécialisée en location avec option d’achat, il est préférable de consulter un courtier hypothécaire.

Une recherche rapide sur le web permet de trouver plusieurs investisseurs et agences offrant ce service. Il est hautement recommandé d’obtenir des références et l’avis d’un professionnel indépendant avant de signer l’entente.

Rappelons aussi que les règles hypothécaires ont pour objectif d’éviter que des acheteurs se placent dans des situations trop à risque.

Conséquemment, si vous ne pouvez pas vous qualifier pour un emprunt ou si vous n’avez pas accumulé une mise de fonds suffisante, peut-être vaudrait-il mieux patienter et mettre en pratique des habitudes budgétaires qui vous donneront éventuellement les moyens d’acheter.

Cela dit, puisque les critères varient d’un prêteur à l’autre, le fait de ne pas vous qualifier auprès d’une institution ne signifie pas qu’on ne pourrait pas accepter votre demande ailleurs. La meilleure façon d’évaluer toutes vos options demeure de contacter un courtier hypothécaire qui pourra magasiner pour vous et trouver le financement qui vous convient.

D’après : Louer pour acheter : une option viable pour devenir proprio ? de Mickael Deshais, Journal de Montréal, le 12 mars 2018.